Att sälja en bostad är en stor affär, och valet av mäklare kan avgöra utfallet. Om du känner dig missnöjd med din nuvarande mäklare – kanske för att försäljningen står stilla eller kommunikationen brister – kan ett byte ge ny energi och bättre resultat. En ny mäklare kan nå ut till fler intressenter och ge processen en nystart. I den här guiden går vi igenom när det är lämpligt att byta, hur du gör det enligt reglerna och vad det kan kosta. Allt baserat på etablerade råd för svenska bostadsförsäljningar.
När bör du byta mäklare?
Ett byte är ofta rätt väg att gå om du upplever att försäljningen inte rör sig framåt eller om du helt enkelt inte är nöjd med mäklarens insatser. Vanliga skäl inkluderar:
- Stående försäljning: Om bostaden inte attraherar tillräckligt med visningar eller bud efter en rimlig tid.
- Missnöje med hanteringen: Bristande kommunikation, otillräcklig marknadsföring eller känslan att mäklaren inte prioriterar ditt uppdrag.
De flesta mäklare är professionella och schyssta, särskilt om de inte lyckats sälja trots chanser. Ett tidigt byte kan rädda affären och öka chansen till ett högre slutpris.
Steg-för-steg: Så byter du mäklare
Att säga upp ett förmedlingsuppdrag är enkelt, men följ stegen noga för att undvika tvister. Här är en praktisk guide:
- Kontrollera ditt avtal: Läs igenom förmedlingsuppdraget för att se om mäklaren har ensamrätt och vad som gäller vid uppsägning. Ensamrätt innebär exklusiv rätt för mäklaren under en period (max 3 månader, kan förlängas skriftligt).
- Säg upp skriftligen: Skicka en tydlig uppsägning via e-post, SMS eller brev. Mäklaren måste bekräfta mottagandet skriftligt enligt Fastighetsmäklarlagen och bifoga en spekulantlista med intresserade spekulanter. Exempel på uppsägningsmail: ”Hej. Jag vill säga upp förmedlingsuppdraget för fastigheten Bergvik 1:2 på adressen Bäckvägen 24. Uppsägningen gäller från och med 2023-09-11. Vänligen bekräfta uppsägningen och bifoga spekulantlistan.” Om mäklaren inte har anspråk på ersättning (vanligt om försäljningen inte lyckats), lägg till: ”Bekräfta även att du inte har några skadestånds- eller ersättningsanspråk.”
- Välj en ny mäklare: Jämför offerter från lokala mäklare via plattformar som Hittamäklare.se, där du hittar statistik, betyg och omdömen. Välj en mäklare med stark lokal kunskap och tydliga tjänster för att undvika upprepade problem.
- Överlämna spekulantlistan: Din gamla mäklare är skyldig att ge dig listan på begäran. Överlämna den till den nya mäklaren för att undvika dubbel provision – förhandla om undantag eller lägre provision för dessa spekulanter. Om listan inte lämnas ut (trots skriftlig begäran) fritas du från risken för dubbla kostnader.
- Starta det nya uppdraget: Tecka ett nytt avtal med fokus på öppet uppdrag om möjligt, för större flexibilitet.
Följ en checklista för att hålla koll: Kontrollera ensamrätt, säg upp skriftligt, hantera spekulantlistan och dokumentera allt.
Regler för uppsägning – Vad säger lagen?
Uppsägning regleras av Fastighetsmäklarlagen. Här är de viktigaste punkterna:
- Under ensamrättsperioden: Du kan säga upp, men riskerar skadestånd om skälen inte är godtagbara (t.ex. mäklarens misskötsamhet eller byte av arbetsgivare). Utan giltiga skäl kan det bli kostsamt.
- Utanför ensamrättsperioden: Uppsägning är fri utan skadeståndsrisk.
- Övriga kostnader: Avtalet kan specificera ersättning för nedlagda kostnader (t.ex. annonsering), men det måste stå tydligt. Detta är ovanligt.
Prata alltid med mäklaren först – många går med på uppsägning utan kostnad om försäljningen inte rört sig.
Vad händer med Hemnet-annonsen?
Du behöver inte köpa ett nytt annonspaket vid byte. Istället betalar du en bytesavgift för att flytta över den befintliga annonsen till den nya mäklaren. Bytesavgiften är fast och låg, oavsett paket.
Bilder, styling och andra kostnader
- Bilder: Kan sällan flyttas mellan byråer – den nya mäklaren tar ofta nya.
- Styling: Kan vanligtvis fortsätta med samma stylist, men kolla villkoren för förlängning.
Kostnader vid byte:
- Hemnet-bytesavgift
- Eventuell förlängning av styling.
- Möjlig ersättning till gammal mäklare (enligt avtal).
Alla dessa kostnader är avdragsgilla vid deklaration av försäljningen.
