Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som upplåter bostadsrätter i föreningens hus till föreningens medlemmar. Bostäderna upplåtes med nyttjanderätt utan tidsbegränsning.

Trots att en bostadsrättsföreningen inte har ett vinstsyfte så är det av yttersta vikt att bostadsrättsföreningen sköts på bästa möjliga sätt både underhållsmässigt och ekonomiskt eftersom det i längden leder till lägre månadsavgifter och högre boendestandard för medlemmarna.

Bostadsrättsföreningen äger bostadsrätterna

Som bostadsrättsinnehavare äger man inte sin bostad. Man äger bara nyttjanderätten till bostaden. Det innebär att om bostadsrättsföreningen skulle gå i konkurs kan man förlora sin bostad och bli utan kompensation.

Äger bostadsrättsföreningen marken som föreningens hus står på?

Vissa föreningar äger inte marken som föreningens hus står på. De arrenderar (hyr) istället marken och måste då betala en arrendeavgift till markägaren varje år. Denna avgift kan öka så håll koll på detta om du skall köpa en bostadsrätt i en förening som inte äger marken.

Styrelse

Medlemmarna skall utse en styrelse som ser till att föreningen förvaltas ekonomiskt och att underhållet av föreningens hus och fastighet sköts.

Stadgar

När en bostadsrättsförening bildas skall stadgar upprättas. De styr hur föreningen skall förvaltas och styras.

Medlemmar

Medlemmarna kan lite förenklat ses som ”delägare” i bostadsrättsföreningen. För att få äga en bostadsrätt i en bostadsrättsförening måste man vara medlem. När man förvärvar en bostadsrätt skall en medlemskapsansökan skickas in till föreningen och inte förrän ansökan är godkänd kan förvärvet slutföras och bostadsrätten tillträdas.

Så fungerar ekonomin i en bostadsrättsförening

Föreningens intäkter kommer främst från medlemmarnas årsavgifter, alltså månadsavgifterna, och i vissa föreningar även från uthyrning av lokaler, parkeringsplatser eller hyresrätter. Pengarna används till räntor och amorteringar på föreningens lån, drift som värme, vatten och el, försäkringar, förvaltning och underhåll av fastigheten. Hur mycket avgiften blir beror alltså på hur föreningen är belånad och hur väl den sköter sitt underhåll.

Du betalar normalt en insats när du köper en nyproducerad bostadsrätt direkt av föreningen. Köper du en befintlig bostadsrätt betalar du i stället ett pris till säljaren som bestäms på marknaden. Läs mer om att köpa nyproducerad bostad.

Granska föreningen innan du köper

Innan du köper en bostadsrätt bör du alltid läsa föreningens senaste årsredovisningar. Sedan räkenskapsår som börjar 2023 ska bostadsrättsföreningar redovisa ett antal nyckeltal i årsredovisningen, vilket gör det lättare att jämföra föreningar. Titta särskilt på:

• Skuldsättning per kvadratmeter: hur stora lån föreningen har i förhållande till bostadsytan. Höga lån gör föreningen mer känslig för ränteökningar.
• Sparande per kvadratmeter: hur mycket föreningen har kvar varje år till underhåll och amortering.
• Räntekänslighet: hur mycket avgifterna skulle behöva höjas om räntan ökar med en procentenhet.
• Energikostnad per kvadratmeter och årsavgift per kvadratmeter.
• Underhållsplan: om föreningen har en plan för kommande renoveringar som stambyte, tak och fasad.
• Tomträtt eller äganderätt till marken: om marken arrenderas eller innehas med tomträtt kan avgälden höjas.

Du kan också läsa vår guide om betyg på bostadsrättsföreningar för att se hur föreningar brukar bedömas.

Äkta och oäkta bostadsrättsförening

Skattemässigt skiljer man på äkta föreningar, så kallade privatbostadsföretag, och oäkta föreningar. I en äkta förening består verksamheten i princip bara av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna. Om en stor del av föreningens intäkter kommer från exempelvis uthyrda lokaler kan föreningen i stället räknas som oäkta, vilket ger andra skatteregler både för föreningen och för medlemmarna vid försäljning. Om föreningen är äkta eller oäkta brukar framgå av årsredovisningen eller kan fås av mäklaren.

Dina rättigheter och skyldigheter som medlem

• Föreningsstämman: stämman är föreningens högsta beslutande organ och hålls minst en gång per år. Där väljs styrelsen och du som medlem har rösträtt.
• Underhåll: du ansvarar normalt för det inre underhållet av din lägenhet, medan föreningen ansvarar för stammar, tak, fasad och gemensamma utrymmen. Exakt fördelning står i stadgarna.
• Andrahandsuthyrning: vill du hyra ut lägenheten i andra hand krävs styrelsens samtycke.
• Ombyggnad: väsentliga förändringar i lägenheten, som att flytta bärande väggar eller ändra ledningar för vatten och avlopp, kräver styrelsens tillstånd.
• Avgiften: du är skyldig att betala årsavgiften i tid. Allvarliga eller upprepade förseningar kan i värsta fall leda till att nyttjanderätten förverkas.

Frågor och svar

Så tar du del av föreningens handlingar

Årsredovisningen ska finnas tillgänglig för medlemmarna och brukar kunna fås via föreningens styrelse, förvaltare eller mäklaren vid en försäljning. Många föreningar publicerar även årsredovisningen på sin webbplats. Läs även stadgarna, så att du vet vilka regler som gäller för exempelvis andrahandsuthyrning, husdjur, renoveringar och vad som räknas till ditt underhållsansvar.

Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Ordnabolån.se – jämför räntor på lånelöften & bolån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.

Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Läs också

• Guide: köpa bostad steg för steg
• Betyg på bostadsrättsförening
• Kapitaltillskott bostadsrättsförening