När en bostadsrätt ska skall säljas behövs det ett skriftligt avtal. När det handlar om bostadsrätter heter detta avtal överlåtelseavtal, när det handlar om en hus- eller fastighetsaffär heter avtalet istället köpekontrakt. Avtalet skall skrivas under av både säljare och köpare och måste vara skriftligt.
Överlåtelseavtalets innehåll
Nedanstående krav gäller för överlåtelseavtalet. Om någon av nedanstående formkrav inte införlivas kan det betyda att avtalet blir ogiltigt.
- Avtalet ska vara skriftligt
- Bostadsrättsföreningens namn ska anges
- Lägenhetsnummer ska anges
- Köpeskillingen ska anges (priset)
- Säljare och köpare ska underteckna avtalet
Övriga villkor i avtalet
Det kan finnas andra villkor/klausuler som läggs till i avtalet. Dessa villkor måste då både köpare och säljare vara överens om innan avtalet signeras. Det finns villkor som gör att köpet blir svävande, dvs att köpet kan återgå under vissa förhållanden.
Några exempel på svävarvillkor som kan läggas in i avtalet är:
- Besiktningsvillkor – köparen skall besiktiga bostadsrätten)
- Försäljningsvillkor – köparen behöver få sålt sin nuvarande bostads först, innan detta avtal blir bindande)
- Finansieringsvillkor – köparen behöver lösa finansieringen för köpet innan avtalet blir bindande
- Medlemskap i bostadsrättsföreningen – köparen måste godkännas av föreningen för att avtalet skall bli bindade (detta villkor ligger alltid med i avtalet)
Det är först när alla eventuella villkor i avtalet uppfylls som affären blir bindande för bägge parter.
Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – jämför räntor på lånelöften & bolån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Medlemskap i bostadsrättsföreningen
För att överlåtelsen ska verkställas behöver den nye ägaren godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. En ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen skickas in till föreningen tillsammans med ett exemplar av överlåtelseavtalet.
Styrelsen kan neka medlemskap, vilket innebär att överlåtelseavtalet då inte längre gäller – och köparen kan inte flytta in i bostaden. Orsaker till nekande kan vara exempelvis att köparens ekonomi inte är tillräckligt bra. Köparen har rätt att överklaga beslutet till Hyresnämnden om man tycker att nekandet har baserats på felaktiga grunder.
Olika sätt att överlåta bostadsrätt
Det finns olika sätt för en bostadsrätt att byta ägare. Det vanligaste är försäljning och då används överlåtelseavtalet. En överlåtelse kan också ske genom arv, gåva eller vid bodelning och då används andra dokument för ägarbytet, dvs överlåtelseavtalet används inte.
- Arv – bostadsrätten byter ägare via arvskiftet (Arvskifteshandling används)
- Gåva – bostadsrätten byter ägare via ett gåvobrev (Gåvobrev används)
- Bodelning – bostadsrätten byter ägare via bodelningen (Bodelningsavtal används)
Det är skillnad på fastigheter och bostadsrätter. För fastigheter används köpekontrakt och för bostadsrätter använder man ett överlåtelseavtal. När du köper en bostadsrätt överlåtes rätten att bo i och nyttja bostaden till dig. Du övertar därmed ”nyttjanderätten” till bostaden, det vill säga – du äger inte själva bostaden rent fysiskt. Det är bostadsrättsföreningen som äger bostaden. När du lämnar bostaden är det nyttjanderätten som överlåts till annan person.
Gift eller sambo – vad gäller?
Om du är gift eller sambo behöver båda vara överens om försäljningen och samtycka till överlåtelsen, vilket framgår när båda två skriver under överlåtelseavtalet. Om man tecknar ett sådant avtal utan att ens sambo eller maka/ make ger sitt samtycke kan det förklaras ogiltigt.
Avgift vid överlåtelseavtalet
Bostadsrättsföreningen tar ofta ut en administrativ avgift i samband med överlåtelsens genomförande. Avgiften är vanligtvis runt 1300 kronor. Avgiften avser att bekosta den administration som föreningen får under överlåtelsen. Avgiften betalas ibland av säljaren, ibland av köparen, detta beror på vad som står angivet i föreningens stadgar.
Om du köper en bostadsrätt i en HSB-förening behöver du även bli HSB-medlem och betala en depositionsavgift på ca 500 kronor per medlem till HSB.
Om du köper en nybyggd bostadsrätt heter överlåtelseavtalet istället ”upplåtelseavtal”. Då är det föreningen som är säljaren istället för en annan privatperson.
