Försäkring mot dolda fel

Joakim Ryttersson

Bostad

Hur definieras ”dolda fel”?
Detta är fel som inte kan upptäckas av en aktsam köpare trots att en undersökning har utförts med största noggrannhet. Ett dolt fel kan exempelvis vara avlopps- eller ventilationsfel, vattenskada i våtrum, mögel eller liknande fel som inte syns på ytan.

Artikelns innehåll:
1. 
Försäkring mot dolda fel
2. Vad kostar försäkringen?
3. Vad täcker försäkringen?
4. Vad säger försäkringsbolaget?

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

Dolda fel försäkring

Försäkring mot dolda fel

Hur kan du då skydda dig som säljare av en bostad?
En dolda fel-försäkring är ett utmärkt skydd som täcker de ersättningskrav som en köpare kan ställa då ett dolt fel upptäcks. Försäkringen tecknas av köparen. Det vanligaste är att en besiktning genomförs innan försäkringen tecknas, och så länge det inte finns några undantag i försäkringsvillkoren täcker försäkringen eventuella dolda fel som framkommer i efterhand.

En säljare kan också, till viss del, friskriva sig från dolda fel vid en fastighetsförsäljning. Det kan förstås betyda att köparen inte vill betala ett lika högt pris för bostaden eftersom köparen inte kan kräva ersättning vid ett dolt fel. En sådan friskrivningsklausul skrivs in i köpekontraktet och gäller alltså endast fel som inte går att upptäcka, dvs dolda fel. För att denna klausul ska vara giltig behöver den formuleras utan oklarheter.

Vad kostar en dolda fel-försäkring?

När du tecknar en dolda fel-försäkring kan du välja vilket max-belopp du önskar att den ska täcka. Ju mer du vill täcka in desto dyrare blir försäkringen, precis som de flesta normala försäkringar. En standardnivå ligger runt 1,5 miljoner kronor. Du köpa försäkringen via de flesta mäklare eller besiktningsmän, samt vissa företag som exempelvis Anticimex, Folksam, If med flera. Dolda fel-försäkringen måste tecknas senast det datum köparen tillträder fastigheten.

Försäkringsbolaget behöver därmed klara av besiktningen innan för att du ska hinna med att teckna den. Kostnad för besiktning av fastighet ligger vanligtvis mellan 7 000 och 15 000 kronor beroende på vad som ingår i den. En bostadsrätt kostar cirka 4 000 – 5 000 kronor att besiktiga. Lägg därtill kostnaden för dolda fel-försäkringen – om du avser att teckna en sådan. Nedanför anges cirka-priser för premien på denna försäkring.

  • Fastighet/ hus = cirka 6 000 – 12 000 kronor
  • Bostadsrätt = 4 000 – 5 000 kronor
  • Självrisk beroende på försäkringsbolag 0 – 15 000 kronor

Ett exempel är Anticimex där självrisken är 10 000 kronor per rapport (händelse) av dolda fel – det är alltid bra att stämma av priser och villkor innan du tecknar. Besiktningsbolagen erbjuder kombinationstjänster där både besiktning och teckning av dolda fel-försäkring ingår, detta kostar vanligtvis mellan 20 000 och 30 000 kronor för ett hus, men priserna varierar. Kostnaden för försäkringen är avdragsgill i deklarationen för bostadsförsäljningen.

Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 30 st banker med en enda ansökan.

Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Vad täcker försäkringen?

Om du köper en fastighet har du möjlighet att begära ersättning för dolda fel i upp till 10 år. För bostadsrätt är motsvarande rättighet 2 år från det att du köpt bostaden. Om dolda fel skulle upptäckas är säljaren ansvarig och tvingas till att ersätta köparen i efterhand.

En dolda fel-försäkring täcker de fel som inte går att upptäcka vid en besiktning, men den täcker långt ifrån alla fel som kan uppstå eller är ”osynliga”. Denna typ av försäkringen täcker främst byggnadens konstruktion. Om det uppstår en tvist, det vill säga köpare och säljare är oense kommer försäkringsbolaget att företräda säljaren i en eventuell domstolsförhandling. Det är när domstolen beslutar att säljaren är ersättningsskyldig gentemot köparen för ett dolt fel som försäkringen aktiveras och täcker dessa kostnader.

Här är några exempel på det som täcks:

  • Skadedjur i väggar
  • Ventilationsfel
  • Mögelskada
  • Fuktskada/ vattenskada


I försäkringsavtalet finns exakt angivet vad försäkringen inte täcker, samt vad den täcker. Generellt finns det många undantag för saker den inte täcker, läs igenom detta noga – innan du väljer att teckna försäkringen.

Följande är exempel på vad försäkringen inte täcker:

  • Dolda fel som understiger 0,2 prisbasbelopp, vilket motsvarar 9 520 kronor (2021)
  • Värmeinstallation
  • Vatteninstallation
  • Fel i vitvaror
  • Fel i ventilationsutrustning
  • Radon
  • Asbest
  • Fel i pool
  • Vattenkvalitet
  • EL-installationer
  • Markproblem utanför huset
  • Andra byggnader
  • Skorsten och eldstad

Det är viktigt att vara medveten om att de fel som anges i besiktningsprotokollet inte kan räknas in som dolda fel – eftersom de upptäcktes innan köpet var fullbordat. Det kan exempelvis anges att vissa konstruktioner i huset är riskfyllda, mindre bra eller liknande. Dessa noteringar kommer mest sannolikt att innebära att skada som uppkommer på denna konstruktion inte kommer att täckas av den aktuella försäkringen. Utfästelser av säljaren eller följdskador som säljaren avsiktligt givit en missvisande uppgift om är också svårt att ersätta.

Vad säger försäkringbolaget?

Ett dolt fel innebär inte per automatik att köparen har rätt till ersättning. Försäkringsbolaget håller hårt i sina pengar och kan ge avslag på en ansökan om ersättning med hänvisning till egna villkor i försäkringsavtalet. Säljaren, med försäkringsbolaget i ryggen, kommer naturligtvis att vägra betala ersättning till köparen. Du kan ändå ha rätt att bli ersatt för skadorna och bör inte vara nöjd med ett avslag. Ta kontakt med en jurist för en oberoende bedömning och en diskussion om dina möjligheter att få ersättning.

Frågor och svar

  • Kan en dolda fel-försäkring täcka alla fel?
  • Nej. Den täcker de fel som finns angivna i försäkringen. Det är omöjligt att få ersättning för händelser eller fel som ligger utanför denna.

    Vilka fel täcks normalt?

    Se listan i artikeln

    Vad är priset på en dolda-fel försäkring?

    Det varierar mellan 5 000 – 15 000 kronor beroende på bostad och innehåll.

    Är kostnaden för försäkringen avdragsgill?

    Ja

    Glöm ej de tips vi nämner ovan:
    Använd gratistjänsterna nedan för att undvika att betala onödigt mycket till banken och till mäklaren.
    1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda när du förhandlar om arvodet med den mäklare du vill anlita.
    2. Lånekoll.se – Jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 30 st banker med en enda ansökan.

    Bägge tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in ansökan.

    Foto av författare
    Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i ca 10 år och har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Han vill via sina guider förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostäder.

    Lämna en kommentar

    Hojjo Sverige AB
    Ytterbyvägen 5C
    442 30 Kungälv
    Org nr: 559122-2780