Vad är ett ”lockpris”, och får man göra så?
Lockpriser används frekvent inom dagligvaruhandel för att konsumenten ska lockas till butiken och sedan även köpa andra varor än den prisreducerade varan. På liknande sätt fungerar lockpriser inom bostadsförsäljning genom att säljaren sätter ett lågt utgångspris som gör att spekulanterna reagerar och vill komma på visning.
I större städer där detta förekommer kan man dock se att bostäderna säljs för ett betydligt högre pris eftersom budgivningen tar fart direkt. Det är svårt att förklara varför lockpriser kan leda till högre slutpriser, men det ”lockar” uppenbart fram en högre investeringsvilja hos spekulanterna. Är detta rumsrent? Nej. Det kan vara olagligt och strids mot god mäklarsed, vilket innebär att mäklaren kan varnas. Det är dock en bedömningsfråga. Mäklaren bryter mot lagen om han eller hon medvetet sätter ett alldeles för lågt pris. Om detta är mäklarens taktik för ett högre slutpris tillåts det inte, men man kan också vända på det. Det finns en risk med ett lockpris. Budgivningen kanske inte når upp till bostadens rätta värde och man riskerar att förlora seriösa spekulanter.
Artikelns innehåll:
1. Svår bedömning av vad som är lockpris
2. Är det lagligt?
3. Vad tjänar man på lockpriser?
4. Misstänkt lockpris – vad göra?
Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Svår bedömning av vad som är lockpris
Använder sig mäklaren av lockpriser eller inte? Det är en svår bedömning att göra. Lockpris innebär att mäklaren medvetet sätter ett alldeles för lågt utgångspris i förhållande till ett slutpris, men detta behöver ändå inte betraktas som ett lockpris. Lockpriser är svåra att identifiera. En spekulant kan känna sig lurad av ett lockpris när de går med i en budgivning, men det är som sagt var svårt att bevisa. Det kan vara så att mäklaren har missbedömt hur attraktiv en bostad är, exempelvis kan mäklaren titta på tidigare försäljningspris av bostaden och sätta utgångspriset lägre av misstag.
Det är vanligast med lockpriser i större städer. Det blev populärt under en period när priserna på bostäder var mycket höga. Höga priser gör att köpare drar sig undan, och mäklarna sänkte då istället utropspriserna långt under den nivå som man var beredd att sälja för. Detta lockade köpare och det blev fart på budgivningen.
Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – jämför räntor på lånelöften & bolån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Är det lagligt?
Det är som vi nämnt inte lagligt att använda sig av lockpriser, men det handlar också om att identifiera att det verkligen är ett lockpris. Om det finns många intresserade köpare för ett objekt kan budgivningen stiga raskt uppåt långt över utgångspriset utan att mäklaren egentligen har förutspått detta. Precis som i andra marknader handlar detta om efterfrågan. Om en bostad är mer populär blir konkurrensen mellan köparna högre och man är beredd att betala mer.
Det finns inga uttalade gränser för exakt vad som är lockpriser, men generellt kan man säga att ett slutpris som är 15% eller mer över utgångspriset kan indikera att ett lockpris sattes från början.
Vad tjänar man på lockpriser?
Syftet med ett lockpris är främst att skapa ett högre slutpris på bostaden, det vill säga att locka fler spekulanter för att stimulera budgivningen till att nå nya höjder. Ett lockpris kan definieras ungefär enligt följande:
- Mäklaren sätter medvetet ett för lågt utgångspris.
- Generellt kan man säga runt 15% eller mer för lågt, men det finns inget som reglerar detta.
- Utgångspris och accepterat försäljningspris är inte samma sak.
- Ett högt försäljningspris jämfört med utgångspriset betyder inte per automatik att mäklaren använt ett lockpris.
Man ska också komma ihåg att det alltid är säljaren som i slutändan bestämmer till vem man vill sälja sin bostad, samt till vilken pris.
Utgångspriset på en bostad måste baseras på bostadens beräknade marknadsvärde. Främst tittar mäklaren på de likvärdiga försäljningar som utförts i samma område, detta styr till största delen marknadsvärdet för området och hur man prissätter en bostad. Det som tillkommer i beräkningen är bostaden skick och hur marknaden ser ut just vid försäljningstillfället. Ett lockpris betyder som vi nämnt att mäklaren medvetet sänker utropspriset långt under marknadsvärdet för att stimulera intresset. FMI (Fastighetsmäklarinspektionen) kan ingripa mot denna oetiska typ av mäkleri.
Misstänkt lockpris – vad göra?
Hur ska du agera om du misstänker att en bostad du är intresserad av har ett lockpris?
Ett lockpris kan bli ett problem för dig som budgivare på bostaden. Om du misstänker ett lockpris, eller funderar på detta, kan du jämföra priserna inom samma område. Om den bostad du är intresserad av ligger 25-30 % lägre än vad bostäderna i samma område nyligen har sålts för kan du nästan helt säkert säga att detta är ett lockpris. I undantagsfall kan det förstås bero på fluktuationer i bostadsmarknaden och att den som helhet har förändrats men du borde se indikationer på detta i din omgivning. Är detta ett enda pris som utmärker sig genom att ligga extremt lågt är det misstänkt och du kan anmäla detta till FMI – eller diskutera med dem för att höra vad de tror. De avgör i slutändan om detta är en grund för att undersöka berörd mäklare eller inte.
Om bedömning görs att mäklaren har använt sig av ett lockpris kan följande inträffa:
- Ingenting inträffar
- Mäklaren erhåller en erinran från FMI
- Mäklaren varnas av FMI vilket registreras i mäklarregistret
- Mäklaren förlorar sin mäklarlicens
Det behöver tydligt påvisas att mäklaren använder lockpriser löpande, vilket kan vara svårt att göra. Om man lyckas identifiera detta tittar man på hur allvarligt felet är och utifrån detta gör FMI sedan en bedömning av påföljden.
Bostadsmarknaden går upp och ner, när konsumenter får mer pengar i fickan och samhället blomstrar köper man också bostäder och är beredd att betala mer. Men bara för att man förlorar en budgivning och priset rakar i höjden innebär det inte att man varit utsatt för ett lockpris. Om efterfrågan är stark kan detta inträffa oavsett utropspriset på en bostad.
Man ska heller inte förväxla ett lockpris med att säljaren inte accepterar bud på utropspriset. Säljaren kan ha bestämt sig för en nedre säljgräns på bostaden – ett pris som man inte vill gå under. Det är i slutändan efterfrågan som driver priset på en bostad och ibland måste säljaren anpassa sig till detta för att få sälja lägenheten eller huset. Det kan också vara tvärt om – att många har råd att investera och säljaren får mer än man räknat med eftersom objektet är efterfrågat och det inte finns så många liknande.
Exempelvis kan en bostad värderas till 2,5 miljoner kronor + – 100 000 kronor. Ett utgångspris sätts på 2 495 000 kronor, men efter två visningar har endast ett bud på utgångspriset inkommit. Ytterligare visningar utförs men det visar sig att ingen spekulant är beredd att betala mer. När säljaren inser detta, det vill säga hur efterfrågan ser ut, accepterar man ofta detta och säljer för utgångspriset. Det kan förstås också vara omvänd ordning, det vill säga budgivning startar och bostaden säljs för mer än utgångspriset vilket naturligtvis är det man siktar på. Mäklaren vet oftast när man bör ta ett bud och vilken nivå man kan komma till.
Glöm ej de tips vi nämner ovan:
Använd gratistjänsterna nedan för att undvika att betala onödigt mycket till banken och till mäklaren.
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda när du förhandlar om arvodet med den mäklare du vill anlita.
2. Lånekoll.se – Jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 40 st banker med en enda ansökan.
Bägge tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in ansökan.
