Ombilda hyresbostäder till bostadsrätter

Joakim Ryttersson

Bostad

Ombildning innebär att hyresrätter görs om till bostadsrätter och köps upp av de befintliga hyresgästerna. Hyresgästerna bildar då en bostadsrättsförening och köper loss fastigheten av fastighetsägaren.

Vad innebär en ombildning?

Ombilda hyresrätter till bostadsrätter

Krav för att en hyresfastighet skall kunna ombildas till bostadsrätter av hyresgästerna:

  • Fastighetsägaren måste vilja sälja fastigheten
  • Minst 2/3 av hyresgästerna måste vilja delta i ombildningen

Övriga förutsättningar vid ombildning:

  • När en ombildning sker köper hyresgästen oftast loss lägenheten för runt 70-75% av marknadsvärdet.
  • Det går att låta några lägenheter kvarstå som hyresrätter trots att resterande ombildas till bostadsrätter. Detta innebär att den nya bostadsrättsföreningen äger hyresrätter och därmed blir hyresvärd för dom.

Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 30 st banker med en enda ansökan.

Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Ombildningsprocessen

Att ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt är en process i flera steg, och naturligtvis måste fastighetsägaren vilja sälja, annars går det inte. De boende bestämmer tillsammans om bostadsrättsföreningen ska bildas och om fastigheten ska köpas. Du kommer att ha möjlighet att påverka i processens alla steg.

De som vill ombilda bör höra sig för och kolla med grannarna i hyresfastigheten om de är intresserade av att ombilda innan en massa arbete med ombildningen påbörjas.

Steg 1 – Bildning av bostadsrättsförening

Bostadsrättsföreningen bildas, vanligtvis på initiativ av hyresgästerna. Den måste ha minst tre medlemmar och precis som i normala fall ska styrelse och stadgar upprättas, samt revisor anges. Alla kan bli tillfrågade om de är intresserade av att bli medlemmar, några kan också sitta med i styrelsen.

Steg 2 – Anmäla intresse

Föreningen ska först registreras hos Bolagsverket. När detta är utfört ska en intresseanmälan om att köpa fastigheten sändas in till Lantmäteriet. Anmälan ligger kvar i 2 år och när detta är gjort kan fastighetsägaren inte sälja till någon annan (detta kallas för ”hembud”).

Som vi pratat om tidigare behöver minst två tredjedelar av hyresgästerna vara intresserade av att en ombildning sker. Du måste inte köpa lägenheten även om du anmält intresse, du inte bunden att säga ”ja” på köpestämman. Att anmäla intresse innebär endast att du vill ha mer information.

Steg 3 – Besiktning

Nu ska fastigheten besiktigas, undersökas och ett protokoll som anger vilket underhåll som fastigheten behöver ska upprättas. Man tittar på avloppsstammar, fasas, tak och eventuellt hiss. Detta ska utföras av en besiktningsman som är auktoriserad av Boverket. Hyresgästerna kan bidra med information då de bott i huset och brukar ha bra koll på skicket.

Steg 4 – Ekonomisk planering

Bostadsrättsföreningen behöver upprätta en ekonomisk plan. De ska grunda sig i priset som fastighetsägaren säljer för och som även bygger på det som framkom under besiktningen. Den ekonomiska planen ska visa vad driften av fastigheten kommer att kosta på kort och lång sikt för bostadsrättsföreningen såväl som varje enskilt hushåll. Hyresgästerna får läsa planen innan köpestämman.

Planen ska tydligt visa vad det kommer att kosta att köpa fastigheten, vilka lån föreningen måste ta samt dess kostnad, vilken insats hyresgästerna ska betala för sin bostadsrätt samt hur stor månadsavgift det kommer att bli. Den ekonomiska planeringen ska granskas av en intygsgivare som är auktoriserad av Boverket, men du ska definitivt ta en titt på den själv och ställa frågor om du tycker att något saknas.

Vill du köpa loss din lägenhet? Här är det dags att ta kontakt med banken och söka lånelöfte.

Steg 5 – Köp

Beslutet om fastigheten ska köpas eller inte tas på köpestämman. Där får bara föreningens medlemmar rösta med en röst per lägenhet. Eftersom två tredjedelar av hyresgästerna behöver rösta ”ja” för att köpet ska genomföras är det viktigt att du förstår att om du inte röstar blir det som ett ”nej”. Begär rösträkning innan ordförande har klubbat beslutet. Det behöver man göra när man röstar med acklamation (genom att ropa ”ja” eller ”nej”) vilket är det vanligaste i dessa sammanhang.

Du kan rösta via ombud om du önskar. Ombudet måste då ha fullmakt för dig, den ska bara gälla detta syfte och vara tidsbegränsad.

Finansiering av köpen är en viktig fråga. Om de före detta hyresgästerna går samman i grupp och förhandlar med banken om bolån finns möjlighet till fördelaktig ränta eftersom man är många som förhandlar samtidigt.

Steg 6 – Köpa senare

Om du vill bo kvar som hyresgäst just nu kan du alltid ändra dig senare, dock inom tolv månader från det datum bostadsrättsföreningen köpte fastigheten. Om du köper din lägenhet inom sex månader gäller samma pris som vid ombildandet plus ränta. Om sex månader passerar övergår det till marknadspris vilket vanligtvis är betydligt högre än ombildningspriset.

Steg 7 – Tillträde

Fastigheten ska betalas och ett köpebrev ska signeras av föreningen och den tidigare fastighetsägaren. Så fort köpebrevet är påskrivet och betalning har skett ska bostadsrättsföreningen ansöka om lagfart för fastigheten. Lagfart beviljas inom ett par månader efter föreningens tillträde och innebär att föreningen blir lagfaren ägare och officiellt då äger fastigheten.

Steg 8 – Du köper din bostadsrätt

När köpet är färdigställt och bostadsrättsföreningen har tillträtt fastigheten ska ett upplåtelseavtal tecknas mellan föreningen och de medlemmar som har valt att omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter. Den som köper en bostadsrätt direkt av föreningen ska underteckna ett så kallat upplåtelseavtal. De hyresgäster som valt att fortsätta att hyra sin lägenhet har också fått sin nya hyresvärd i och med bostadsrättsföreningens tillträde.

Frågor och svar

Vilka kan delta i ombildningen?

De befintliga hyresgästerna

Hur går en ombildning till?

Se vår steg-för-steg guide i artikeln

Hur många hyresgäster måste vilja delta för att ombildningen skall bli av?

Två tredjedelar av hyresgästerna måste vilja delta

Vilket pris köper man loss bostaden för vid ombildning?

Vanligtvis till 70-75 % av marknadsvärdet

Glöm ej de tips vi nämner ovan:
Använd gratistjänsterna nedan för att undvika att betala onödigt mycket till banken och till mäklaren.
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda när du förhandlar om arvodet med den mäklare du vill anlita.
2. Lånekoll.se – Jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 30 st banker med en enda ansökan.

Bägge tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in ansökan.

Foto av författare
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i ca 10 år och har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Han vill via sina guider förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostäder.

Lämna en kommentar

Hojjo Sverige AB
Ytterbyvägen 5C
442 30 Kungälv
Org nr: 559122-2780