Värdera bostad

Joakim Ryttersson

Bostad

En bostad kan värderas på flera olika sätt. Det vanligaste är att en mäklare kommer på besök och värderar bostaden. Man kan även göra statistiska värderingar på nätet. I denna artikel skall vi gå igenom alla olika typer av bostadsvärderingar som finns att välja mellan samt vilken typ av värdering som lämpar sig bäst för olika ändamål.

Artikelns innehåll:
1. Värdering utförd av mäklare (skriftlig & muntlig)
2. Statistisk värdering (värdera på nätet)
3. Värdera om bostaden för att lägga om lån (regler)
4. Vad marknadsvärde är & vad det baseras på
5. Taxeringsvärde & marknadsvärde

Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik

värdera bostad

Värdering utförd av mäklare

Detta är det bästa sättet att värdera på eftersom det blir mest korrekt. En mäklare hälsar på i din bostad och gör en bedömning av marknadsvärdet. Detta är en så kallad kostnadsfri muntlig värdering. En sådan värdering är gratis.

Om du vill ha värderingen på papper, dvs en skriftlig värdering så tar mäklarna vanligtvis betalt för dem. Vissa mäklare gör det gratis men de flesta tar betalt för skriftliga värderingar.

  • Hembesök av mäklare och muntlig värdering (gratis)
  • Få värderingen på papper, dvs skriftligt (500 kr – 3 500 kr)

Muntlig värdering gör man för att:

  • Man är nyfiken på värdet
  • Man planerar att sälja
  • Man skall genomföra en bodelning
  • Man vill se om värdet gått upp för att se om det är lönt att betala för en skriftlig värdering
  • Man vill höja värderingen för att kunna baka in andra typer av lån i bolånet (skriftlig värdering krävs)
  • Man vill höja värderingen för att kunna utöka bolånet och köpa en bil exempelvis (skriftlig värdering krävs)

Skriftlig värdering gör man för att man:

  • Man vill höja värderingen för att kunna sänka amorteringen (skriftlig värdering krävs)
  • Man vill höja värderingen för att få bättre lånevillkor (skriftlig värdering krävs)
  • Om du är ute efter att sänka räntan kan du använda Lånekoll.se för att jämföra bankernas bolåneräntor. Det är helt gratis & du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Hur en mäklarvärdering går till

En mäklarvärdering börjar med att du bokar in en tid då mäklaren skall komma på hembesök och titta på din bostad. Mäklarna gör värderingar både dagtid och kvällstid så det går att boka in en tid efter arbetstid om du jobbar på dagarna.

Du och mäklaren går tillsammans igenom bostaden och kikar på dess fördelar och nackdelar. Efter det slår ni er ner vid köksbordet och diskuterar bostaden samt hur din boendesituation ser ut, dvs om du tänkt flytta eller om du skall bo kvar. Vanligtvis får du en muntlig värdering direkt av mäklaren men ibland behöver mäklaren åka tillbaka till kontoret och fundera lite samt diskutera med sina kollegor innan en värdering kan lämnas.

Mäklaren kan även ge tips och råd kring eventuella värdehöjande renoveringar och åtgärder du kan genomföra inför en försäljning. Om du planerar att sälja bostaden får du också en offert av mäklaren över vad det skulle kosta att anlita mäklaren för försäljningen.

Det är alltid bra att ta in minst 2-3 st värderingar från olika mäklare för att se om de skiljer sig mycket åt. Då kan du dra ett snitt mellan mäklarnas värderingar för att få en bra bild av hur mycket din bostad bör vara värd.

  • En vanlig muntlig värdering av en mäklare är alltid gratis och du förbinder dig inte till något när du bjuder hem en mäklare på värdering.

Varför gör mäklarna värderingar gratis?

Muntliga värderingar görs gratis eftersom det är mäklarnas sätt att träffa nya potentiella kunder. Mäklaren som värderar din bostad hoppas på att göra ett så pass gott intryck att du återkommer när det väl är dags att sälja. Mäklarna ser dig alltså som en potentiell framtida kund.

Få en gåva av mäklaren när du värderar

Många mäklare är så måna om att få komma ut till potentiella kunder att de erbjuder en gåva till de som bokar en kostnadsfri muntlig värdering. Gåvan kan vara allt ifrån en matkasse till en brandsläckare. Det visar hur viktiga dessa värderingsmöten är för mäklarna.

Värdera om bostaden & sänka amortering – regler

Om du vill lägga om lånen för att sänka din amortering behöver du en skriftlig värdering av en mäklare. Vissa banken nöjer sig med att göra en statistisk värdering i sitt egna IT-system men de flesta kräver en mäklarvärdering.

Varför man kan vilja värdera upp bostaden för bolånen:

  • Man vill låna mer pengar, dvs utöka bolånet för renovering eller bilköp exempelvis
  • Man vill sänka sin amortering
  • Man vill baka in privatlån eller andra lån i bolånet
  • Man vill förhandla ner sin ränta

Regler:
Du får bara värdera om bostaden och sänka din amortering på bolånet vart 5:e år om du inte gjort omfattande renoveringar, eller ombyggnad/tillbyggnad. Det räcker alltså inte att renovera köket och badrummet exempelvis, det krävs större åtgärder än så. Det är din bank som avgör om dina renoveringar är omfattande nog för att utöka bolånet eller sänka din amortering.

Amorteringskravet:

Din belåningsgradDu måste amortera minst
Över 70 %2 %
50 – 70 %1 %
Under 50 %0 %
  • Utöver amorteringskravet som baseras på din belåningsgrad måste du även amortera 1 % extra om ditt lån överstiger 4,5 gånger din årsinkomst före skatt. Om flera personer står på lånet lägger ni ihop era årslöner. Du kan alltså maximalt bli tvungen att amortera 2 + 1 = 3 % på ditt bolån varje år.

Tips!
Mäklarnas arvoden/provisioner kan skilja sig lite i olika delar av Sverige och mellan olika mäklare. Använd hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva där du bor.

Offerterna kan du använda när du skall välja mäklare och när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att skicka in en ansökan hos Hittamäklare och du förbinder dig inte till något.

Statistisk värdering & värdering online

Statistiskt värderingar baseras på statistik och försäljningar som gjorts i ditt område tidigare. Den statistiska värderingen bygger på kvadratmeterpriser på tidigare sålda likvärdiga bostäder och räknar sedan upp/ner värdet baserat på en mängd andra faktorer så som bostadspris-index allmänna utveckling, storlek på bostaden osv. Statistiska värderingar är opålitliga. Ibland stämmer de, ibland stämmer de inte alls. Mäklarvärderingar är därför alltid att föredra om man vill ha en korrekt värdering.

Statistiska värderingar på nätet lämpar sig bra för den som vill ha en indikation på ungefär hur mycket bostaden är värd.

Gratistjänster där du kan göra en statistisk värdering på nätet:

1. Blok.se
2. Booli.se/vardera
3. Svenskfastighetsförmedling.se/värdera
4. Bolanevardering.varderingsdata.se

Ibland använder sig banken av statistiska värderingar via sina egna system för att göra en bedömning ifall de kan förändra villkoren för ditt bolån eller inte. Men oftast kräver banken en skriftlig värdering av en mäklare för att utöka bolån.

Vilka parametrar som den statistiska värderingen baseras på beror på hur avancerad algoritmen är som värderingssystemet byggs på. Men de flesta baserar värderingarna på ungefär samma parametrar.

Statistiska värderingar baseras på:

  • Våningsplan (lägenheter)
  • Byggnadstyp
  • Ålder på huset/fastigheten
  • Finns altan eller balkong, i så fall i vilket väderstreck
  • Nyrenoverat eller äldre skick
  • Havsutsikt eller sjöutsikt (ja/nej)
  • Källare
  • Renoveringar
  • Prisstatistik – tidigare försäljningar i området
  • Storlek (bo- och biyta)
  • Antal rum
  • Månadsavgift till bostadsrättsföreningen
  • Driftkostnader
  • Finns kakelugn/öppen spis
  • Finns hiss
  • Takhöjd

Varför kan man inte lita på statistiska värderingar?

Bostadsvärderingar bygger på statistik men även på mjuka värden som inte går att kvantifiera. Känslan i en bostad går till exempel inte att kvantifiera till statistik och därmed får en statistisk modell inte med den i värderingen. Utsikt är en annan sak som är omöjlig att kvantifiera och som därmed inte kommer med i en statistisk värdering.

En vanlig enkel tvårummare i ett miljonprogram-hus är enkel att värdera baserat på statistik. Där stämmer de statistiska värderingar oftast väldigt bra. En villa vid havet är däremot näst intill omöjlig att värdera enbart på statistik.

Vad baseras marknadsvärdet på?

En marknadsvärdering innebär att man gör en bedömning av vilket prisintervall en bostad förväntas säljas inom ifall bostaden skulle läggas som till salu på marknaden idag. Marknadsvärdet presenteras oftast i ett intervall.

Exempel:
Marknadsvärde: 2 000 000 kr +- 200 000 kr

Vissa bostäder är svår att värdera eftersom de är unika medan andra kan vara väldigt enkla att värdera eftersom det säljs massor av liknande bostäder löpande hela tiden. En lägenhet med 2 rum och kök i Mölndal i Göteborg är exempelvis väldigt enkel att värdera medan ett hus vid havet i Hovås i Göteborg är väldigt svårvärderat.

Marknadsvärdet baseras bland annat på:

  • Läge
  • Storlek
  • Utsikt
  • Skick
  • Andra likvärdiga försäljningar i området
  • Materialval
  • Utseende
  • Marknadsläge
  • Föreningens ekonomi (bostadsrätt)
  • Driftkostnader

Taxeringsvärde & marknadsvärde

Taxeringsvärdet på fastigheter har idag inget att göra med marknadsvärdet. Förr i tiden kunde man räkna med att taxeringsvärdet var ungefär 75 % av marknadsvärdet men så är det inte idag. De har helt enkelt ingen koppling längre.

  • Taxeringsvärdet används främst för att beräkna hur mycket du skall betala i fastighetskatt
  • Marknadsvärde är en bedömning av hur mycket din bostad är värd om den skulle säljas idag

Tips!
Jämför mäklarna och samla in offerter från mäklarna som är aktiva i ditt område med hjälp av hemsidan Hittamäklare.se om du planerar att sälja bostaden inom det närmaste året.

Använd offerterna när du skall välja mäklare och när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis att skicka in en ansökan hos Hittamäklare och du förbinder dig inte till något.

Frågor & svar

Kostar det något att värdera bostaden?

– Muntlig värdering = gratis
– Skriftlig värdering = 500 – 3500 kr
– Statistisk värdering online = gratis

Måste man värdera med en mäklare?

Nej men det blir mest korrekt. Statistiska värderingar på nätet är opålitliga.

Hur lång tid tar en värdering med mäklare?

30-60 minuter

Vad är marknadsvärde?

Det är en bedömning av hur mycket bostaden skulle kunna säljas för om den såldes idag.

Har taxeringsvärdet något med marknadsvärdet att göra?

Nej, inte längre. Förr brukade man säga att taxeringsvärdet var 75 % av marknadsvärdet men det stämmer inte längre.

frågor och svar om mäklarvärderingar, och statistiska värderingar online
Foto av författare
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i ca 10 år och har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Han vill via sina guider förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostäder.

Lämna en kommentar

Hojjo Sverige AB
Ytterbyvägen 5C
442 30 Kungälv
Org nr: 559122-2780