Sälja hus – Guide

Denna guide riktar sig till dig som skall sälja ett hus. Steg för steg går vi igenom försäljningsprocessen. Vi ger tips och råd längs vägen som hjälper dig att ta rätt beslut och därmed få ut högsta möjliga slutpris för huset.

Gå direkt ner till önskat steg:
1. Värdera huset med hjälp av mäklare
2. När på året bör du sälja?
3. Sälja eller köpa först?
4. Sälja själv eller anlita mäklare?
5. Renovera innan försäljningen?
6. Välja rätt fastighetsmäklare
7. Annonsera ut huset som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning?
9. Styling inför fotografering & försäljning
10.Fotografering
11. Annonsering & marknadsföring
12.Förhandsvisning & förhandsbud
13. Visningarna
14.Budgivningen
15. Kontraktsskrivningen
16. Tillträdet & utflyttningen

Klicka för att gå direkt ner till det önskade steget i guiden eller scrolla vidare ner

1. Värdera huset med hjälp av mäklare

Bjud hem en eller två mäklare på kostnadsfria värderingar. Dessa är, precis som det låter, helt gratis och du förbinder dig inte till att anlita mäklarna bara för att de gjort kostnadsfria värderingar åt dig. Du kan använda dig av gratistjänsten Hittamäklare.se för att få kontakt med de bästa mäklarna i ditt område.

Vid en värdering kommer mäklaren hem till dig och tittar på ditt hus. Du får en värdering samt lite tips och råd kring vilka renoveringar du kan/bör göra inför en försäljning.

Värderingarna visar på ett ungefär hur mycket ditt hus är värt. Längre ner, i steg 6 går vi igenom hur du bör tänka när du skall välja mäklare. Men i detta steg är det framför allt värderingen och renoveringstipsen du är ute efter.

Mäklarna kan även ge dig lite information kring hur bostadsmarknaden ser ut just nu. Det kan vara bra att uppdatera sig lite om rådande marknadsklimat.

2. När på året bör du sälja?

Välj rätt årstid för försäljningen så att du får ut högsta möjliga slutpris för huset. Hus säljs bäst under våren, sommaren och hösten. På vintern minskar intresset för hus litegrann. Det beror på vädret. Under våren, sommaren och hösten ökar suget efter att ha en egen altan och en egen tomt att nyttja i det härliga vädret. På vintern innebär det mestadels bara jobb att ha en egen tomt och en altan att sköta om. Framför allt är det perioden runt jul och nyår som skall undvikas.

3. Sälja eller köpa först?

Din ekonomi och din livssituation avgör om du bör köpa en ny bostad först, och sälja den gamla efteråt eller tvärt om.

• Köpa först
  + Du slipper riskera att stå utan boende
  + Du kan leta efter den rätta bostaden i lugn och ro
  + Du kan flytta över eventuella bundna bolån till den nya bostaden
  – Om du har otur och inte får sålt din gamla bostad för det pris du önskar riskerar du att tvingas sälja till ett lägre pris eftersom du redan köpt en ny
  
• Sälja först
  + Du vet att du kommer få ut det pris du önskar för din bostad. Får du inte det kan du bara låta bli att sälja. Med detta alternativ hamnar du alltså aldrig i sitsen att du tvingas sälja bostaden för ett pris du inte är nöjd med.
  – Om du inte hittat en ny bostad innan du måste flytta ur din gamla riskerar du att inte ha någonstans att bo. Du bör därför ha en plan B om du väljer att sälja först. Kanske kan du flytta hem till mamma i värsta fall?
  – Om du har bundna bolån och inte har en ny bostad att flytta dom till blir du tvungen att lösa lånen i förtid och därmed betala ränteskillnadsersättning till banken. Det kan bli dyrt!

Prata med din bank så hjälper de dig att räkna på om du bör köpa eller sälja först.

4. Sälja själv eller anlita mäklare?

Vi rekommenderar att du anlitar en mäklare om du har ett hus som är värt mer än 600 000 kronor. Ju mer ditt hus är värt desto mer tjänar du på att anlita en mäklare. Studier visar att mäklare får ut betydligt högre slutpris än privatpersoner som säljer själva. En studie som mäklarsamfundet presenterar visar till exempel att mäklarna fick ut ett slutpris som var i snitt 26% högre än privatpersoner som sålde själva. Även om det inte går att säga exakt hur mycket mer en mäklare kan få sålt ditt hus för så är skillnaderna i alla undersökningar ändå så pass stora att det är dumt att chansa.

Tanken med mäklare är alltså att de får ut ett så pass mycket högre slutpris att det inte bara täcker kostnaden för mäklaren utan även ger dig mer pengar i fickan i slutändan.

5. Renovera innan försäljningen?

Skall du göra några renoveringar i eller på huset innan du säljer? Med rätt renoveringar och förbättringar kan du höja värdet på ditt hus rejält. Bjud hem en mäklare på en kostnadsfri värdering så får du tips och råd kring vad som bör renoveras eller inte inför en försäljning.

Äger du ett hus som är värt flera miljoner kronor tjänar du i princip alltid på att totalrenovera det. Om alla husets rum är i fint skick får spekulanterna ett mycket bra helhetsintryck och är beredda att lägga högre bud.

6. Välja rätt fastighetsmäklare

Valet av mäklare är superviktigt. En duktig mäklare kan få spekulanterna att känna sig trygga och positiva vilket leder till att de kommer vara beredda att lägga högre bud på ditt hus. Små misstag av mäklaren kan påverka slutpriset rejält.

Använd hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter från mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du använda när du skall välja mäklare och när du skall förhandla om provisionen med den mäklare du vill anlita.

På Hittamäklare finns även statistik över mäklarnas försäljningar, tidigare kunders betyg på mäklarna osv.

7. Annonsera ut huset som kommande försäljning

Kommande försäljning innebär att du smygstartar med marknadsföringen och börjar samla in intresseanmälningar från spekulanter i god tid innan den riktiga försäljningen påbörjas. Du kanske planerar att sälja om 3 månader till exempel. Då kan du börja marknadsföra huset redan nu som ”kommande försäljning” och börja samla in intresseanmälningar.

Du väljer själv hur mycket av huset du vill visa upp och hur mycket information du vill dela med dig i ”kommande-annonsen”. Det bästa är att ge så mycket information som möjligt för att fånga spekulanternas intresse.

Det vanligaste är att man lägger ut en ”kommande-annons” med lite exteriöra bilder på huset, en planskiss och lite information om huset. Spekulanter kan då anmäla intresse på huset och mäklaren lägger in spekulanterna en lista som plockas fram den dagen det är dags att lägga ut huset till försäljning på riktigt.

8. Förhandsbesiktning

Om du som säljare vill förhandsbesiktiga hus innan en försäljning kan du göra det. Då får du ett besiktningsprotokoll som köparna kan ta del av och därmed känna sig extra trygga i affären. En förhandsbesiktning av ett hus kostar runt 8 000 kr + ca 8 000 kr extra om du vill ha en dolda fel försäkring. Kostnaderna för besiktning och dolda felförsäkring är avdragsgill när du sedan deklarerar husförsäljningen.

Anledningen till att man förhandsbesiktigar huset är för att spekulanterna skall känna sig tryggare i affären och därmed vara beredda att lägga högre bud på huset.

Tips: om du har renoverat badrummet med hjälp av en hantverkare inom de senaste 10 åren finns det en garanti på badrummet. Detta vill du framhäva i marknadsföringen av huset. Leta fram kvittot eller våtrumsintyget för badrummet så att det kan visas för spekulanterna på visningen.

9. Styling inför fotografering & försäljning

Se till att städa, inred och gör din bostad så fin som möjligt inför fotografering och försäljning. Om du inte har känsla för inredning själv är det oftast värt att anlita en stylist. Stylisterna kan hjälpa dig med en konsultation där ni gemensamt går igenom huset och bedömer vad som bör göras inför försäljningen. Du väljer själv om du vill genomföra åtgärderna själv eller om du vill anlita stylisten för ett heltäckande styling-uppdrag.

Anlitar du stylister kommer de att plocka bort delar av din inredning och ersätta den med egna prylar för att göra bostaden så attraktiv som möjligt för spekulanterna.

Kostnaden för styling beror på hur ditt hus ser ut från början. Om du bara vill anlita stylister för en konsultation kan du räkna med 1500 – 2500 kr. Om du har ett helt tomt hus och stylisterna skall fylla det med möbler och inredning blir det betydligt dyrare.

Ungefärliga kostnader för att styla en lägenhet.

Vår erfarenhet är att styling lönar sig. Kostnaden för styling är dessutom avdragsgill vid deklarationen av försäljningen.

10. Fotografering

Vid fotograferingen kommer mäklaren tillsammans med sin professionella fotograf att fotografera huset. Det tar ca 1-3 timmar att fotografera ett hus. Se till att huset är så fint som möjligt inför fotograferingen. Bilderna är det absolut viktigaste i marknadsföringen av huset.

11. Annonsering & marknadsföring

Alla mäklare marknadsför huset på Hemnet, men det finns även andra kanaler för marknadsföring och där arbetar alla mäklarna olika. Försök att hitta en mäklare som arbetar med alla de viktigaste marknadsföringskanalerna.

• Hemnet.se (viktigast)
• Boneo.se (beroende på vilken mäklare du väljer)
• Booli.se
• Facebook
• Instagram
• Andra sociala medier
• Lokaltidining

Säljer du själv, utan mäklare kan du inte annonsera på Hemnet. Då får du nöja dig med Blocket, Facebook och andra sociala medier.

12. Förhandsvisning & förhandsbud

• Förhandsvisning = visning som sker innan de planerade huvudvisningarna
• Förhandsbud = bud som läggs innan de planerade visningar

Om du får förfrågningar om förhandsvisningar eller får förhandsbud så är det helt upp till dig om du vill tacka ja eller nej.
Rutinerade mäklare har varit med om denna process många gånger tidigare och kan guida dig igenom den på bästa sätt. Se till att välja en duktig mäklare som kan hjälpa dig att ta de klokaste besluten under försäljningsprocessen.

13. Visningarna

När det är dags för visningar skall du försöka få huset att vara lika fint som vid fotograferingen. Du som säljare skall inte vara hemma under visningen. Gå en promenad eller något annat under tiden så ringer mäklaren dig när visningen är klar så att du kan komma hem igen.

Bokade visningar:
De flesta mäklare arbetar med bokade visningar, dvs spekulanter bokar in sig med namn och telefonnummer innan visningen. Givetvis släpper mäklaren även in spekulanter som missat att boka in sig men huvudsakligen är det bokade spekulanter som dyker upp. Vid bokade visningar kan mäklaren se till att det inte kommer för många spekulanter samtidigt. Man slipper då att det blir trångt och mäklaren kan ta sig tid med varje enskild spekulant.

Öppna visningar:
Motsatsen till bokad visning är öppen visning. Då behöver spekulanterna inte boka in sig innan och dyker upp när dom vill under visningen. Risken med detta är att alla spekulanterna kommer samtidigt så att det blir trångt i bostaden och mäklaren har inte tid att ta hand om alla spekulanter.

Vi rekommenderar därför bokade visningar.

14. Budgivningen

Budgivningen sköter mäklaren via sitt IT-system. 1-2 dagar efter sista visningen kontaktar mäklaren alla spekulanter och försöker få igång en budgivning. Du som säljare kan bara luta dig tillbaka och invänta att få sms med de bud som trillar in. Mäklaren kontaktar dig och meddelar hur det går någon gång per dag.

En budgivning tar vanligtvis ett par dagar. Ibland kan det dock ta flera veckor och ibland bara någon timme.

15. Kontraktsskrivningen

När budgivningen är avslutad och du känner att du vill avsluta affären så är det dags att skriva ett köpekontrakt. Innan dess att ett kontrakt är upprättat och signerat av säljare och köpare är inte affären klar, så vänta med champagnen tills kontraktet är signerat.

Mäklaren sätter ihop ett kontrakt och alla papper som behövs. Säljare, köpare och mäklare träffas på mäklarens kontor, går igenom och signerar kontraktet & alla tillhörande bilagor. I kontrakt och bilagor står bland annat vilket pris bostaden säljs för, vilket datum köparen skall få nycklarna (tillträdet) samt mycket mer.

Om det inte finns några villkor/paragrafer i kontraktet som gör köpet svävande (till exempel ett villkor om att köparen skall besiktiga bostaden) så är nu affären juridiskt bindande. Om köparen skall besiktiga huset brukar köparen få 1-2 veckor på sig att genomföra en besiktning. Under den tiden är affären inte bindande och köparen kan dra sig ur affären. Om du har förhandsbesiktigat huset kan du slippa orosmomentet att köparen drar sig ur affären.

Handpenning:
Köparen skall betala in en handpenning på 10% till mäklaren inom ett visst antal dagar. Dessa pengar betalas sedan vidare ut till dig så fort alla eventuella villkor i köpekontraktet är uppfyllda.

16. Tillträdet & utflyttningen

Tillträde kallas det moment då köpare, mäklare och säljare träffas på mäklarens kontor eller hos köparens bank. Köparen betalar slutlikviden för bostaden och får nycklarna.

Mäklaren har upprättat en likvidavräkning, denna signeras av köpare och säljare samt överlämnas till köparens bankman. Bankmannen för över pengarna till din bank och ser till att dina bolån blir lösta. Eventuella pengar som blir över efter bolånet löses sätts in på ditt bankkonto.

Innan tillträdet skall du flyttstäda och tömma huset helt. Huset skall alltså vara rent och tömt innan tillträdet genomförs. Se till att fixa allt med flyttstäd och tömning senast dagen innan tillträdet.

Det finns regler för hur en flyttstädning skall genomföras. Känner du dig osäker på om du kan/vill genomföra en flyttstädning själv kan du anlita en städfirma. Det kostar normalt ca 25-40 kr per kvm efter RUT-avdraget.

Använd den smarta hemsidan Dorunner.se för att samla in och jämföra offerter från olika städfirmor. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder tjänsten.

Sist men inte minst…

Glöm inte att jämföra flera olika mäklare innan du väljer vilken du vill anlita. Samla in offerter och jämför mäklarna som är aktiva i ditt område med hjälp av Hittamäklare.se så skapar du dig en bra bild av hur mycket mäklarna tar i provision och kan förhandla bättre om provisionen med den mäklare du vill anlita.

Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du ansöker.