Utgångspriser på bostäder är en het diskussion inom mäkleriet. Hur lågt vågar man gå för att skapa ett stort intresse kring bostad och för att locka spekulanter? Ett lägre pris sätter oftast fart på budgivningen – men mäklaren har inte rätt att dumpa priset hur långt ner som helst. Då kan Fastighetsmäklarinspektionen ingripa!
- Läs vår artikel om: Lockpris
En mäklare i Stockholmsområdet förlorade sin licens i samband med försäljning av en centralt belägen lägenhet. Bostäderna i bostadsrättsföreningen betingade normalt ett pris på mellan 55 000 och 60 000 kronor per kvadratmeter. Mäklaren valde att sätta ett mycket aggressivt pris, 39 000 kronor per kvadratmeter för att stimulera intresset. Priset i budgivningen steg snabbt med en miljon kronor, det slutade med att lägenheten såldes för 1,4 miljoner kr över utgångspriset. Detta motsvarade en prisökning på nästan 50%.
Hur bedöms detta? Är det inte bra att få fart på budgivningen genom att lägga ett lågt utgångspris? Eller är det oetiskt och kan istället leda till ett skyhögt slutpris?
Om mäklaren medvetet sätter ett så lågt pris att det kan bedömas vara ett lockpris bryter mäklaren mot lagen – detta är förbjudet. Det kan vara en taktik av mäklaren att använda fel prissättning för att attrahera fler köpare. Detta är inte i enlighet med god fastighetsmäklarsed och tillåts inte.
Tips:
Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året? Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.
2. Lendo.se – jämför räntor på lånelöften & bolån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.
Båda tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.
Utgångspriset
I Sverige är ett utgångspris inte bindande. En säljare behöver inte sälja till utgångspriset som man satt ut. Att sätta rätt utgångspris kan avgöra hela bostadsaffären, och en av de vanligaste frågorna som mäklare får är just vad man tror är det mest lämpliga utgångspriset. Detta är ett finlir som man endast kan svara på om man är mäklare specialiserad på det specifika området.
Ett utgångspris ska baseras på en bedömning av ett ungefärligt marknadsvärde. Ett marknadsvärde på en bostad skapas utifrån de försäljningar av liknande bostäder som skett i området. Ju mer köpare har betalat för dessa desto högre blir marknadsvärdet. Man behöver också räkna in bostadens skick samt hur marknaden ser ut just nu – priser kan fluktuera beroende på händelsen i omvärlden. Finns det konkurrerande försäljningar och hur är dessa prissatta?
Ett högre utgångspris jämförs med övriga försäljningar i området och man riskerar dessutom att förlora spekulanter redan innan de kommit innanför dörren. Ett lägre utgångspris fungerar oftast och ger en välbesökt visning. När potentiella köpare ser bostaden på plats är det vanligt att man lägger ett högre pris än man tänkt sig från början.
Hur tänker köparen om utgångspriset?
En köpare som bläddrar igenom sidor online tittar definitivt på utgångspriserna. De räknar snabbt ut i eget huvud vad en lägenhet eller ett hus kan landa på. Detta må vara rätt eller fel, men ett högre utgångspris gör att de i flera fall inte besöker visningen. De tänker: ”Utgångspris på 1 795 000 kronor, då kommer lägenheten att kosta runt 2 000 000 kronor eller mer….”
Utgångspriser är inte självklara, det finns många faktorer som spelar in. En bra nivå kan vara att förslagsvis lägga utgångspriset 10-12% lägre än förväntat slutpris. Det är naturligtvis lite spekulativt, men man får som sagt titta på försäljningar i området och bedöma hur man tror att det kommer att bli.
För exklusiva bostäder kan det däremot vara bättre att sätta priset där man tror att slutpriset ska hamna. Det finns för det mesta färre spekulanter i de högre prissegmenten, och att räkna med budgivningen är en chansning. Det handlar också om denna typ av köpares förväntningar, ett lågt utgångspris kan signalera lägre kvalitet. I slutändan är mäklarens kunskap om de objekt han eller hon säljer extremt betydelsefull.
Risker med prissättning
En kompetent mäklare minskar risken att sätta ett pris som inte fungerar. Det kan tyckas vara fel prissättning om mäklaren inte är påläst och förstår var priset behöver ligga för att balansera efterfrågan och attraktivitet. Det kan inte upprepas nog hur viktigt det är att mäklaren förstår både området och objektet. Att sätta rätt utgångspris är en delikat avvägning.
Risken med ett för lågt utgångspris är att budgivningen inte ska nå upp till marknadsvärdet eller högre – men om det finns många intressenter kan det förstås istället accelerera som i exemplet med mäklaren som dumpade utgångspriset. Ett får lågt pris kan irritera och betraktas som ”lockpris” och man riskerar att förlora seriösa köpare. Ett högt utgångspris kan stöta bort spekulanter som har råd att betala men som räknar ut i sitt huvud att detta kommer att dra iväg rejält.
De flesta spekulanter tappar man om utgångspriset är lågt och budgivningen snabbt klättrar uppåt. Detta kan ha en mer skrämmande effekt och få människor att hoppa av – än om priset från början är något högre.
Glöm ej de tips vi nämner ovan:
Använd gratistjänsterna nedan för att undvika att betala onödigt mycket till banken och till mäklaren.
1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda när du förhandlar om arvodet med den mäklare du vill anlita.
2. Lånekoll.se – Jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos upp till 40 st banker med en enda ansökan.
Bägge tjänsterna är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in ansökan.
