Deklarera bostadsförsäljning – Räkna ut vinst/förlust & skatt samt avdragsgilla kostnader

Joakim Ryttersson

Bostad

I denna artikel går vi igenom hur du räknar ut din vinst/förlust samt hur mycket du skall betala/få tillbaka i skatt från försäljningen av ditt hus eller din bostadsrätt.

Samma regler gäller för bostadsrätter som för hus & fastigheter:

  • Säljer du en bostad med vinst skall du betala 22 % i skatt på den vinsten.
  • Säljer du en bostad med förlust får du ett förlustavdrag som du kan nyttja för att få tillbaka en del av förlusten på skatten.
  • Din bostadsförsäljning skall deklareras året efter köpekontraktet/överlåtelseavtalet undertecknades. Om kontraktet signerades under 2021 skall du alltså deklarera affären i den deklaration som du får i brevlådan under våren 2022.

Artikelns innehåll:
1. Avdragsgilla kostnader
2. Hur du räknar ut din vinst/förlust & skatt (inkl kalkylator & räkneexempel)
3. Sälja med förlust – hur du får tillbaka pengar på skatten
4. Skjuta upp vinsten – göra uppskov

Klicka för att gå direkt ner till det önskade steget i guiden eller scrolla vidare ner

Deklarera försäljning av bostad - hus och bostadsrätt

Avdragsgilla kostnader – 5 kategorier

Avdragsgilla kostnader är sådana kostnader som du får räkna bort när du räknar ut vilken vinst/förlust du gjort på bostaden. Spara alltid kvitton och fakturor för avdragsgilla utgifter eftersom skatteverket i efterhand kan begära in underlag för de avdrag du yrkat.

  • Om du gjort en vinst på din bostad kan du alltså minska din skattegrundande vinst med hjälp av dessa avdrag och därmed minska den vinstskatt du skall betala.
  • Om du gjort en förlust på din bostad kan du göra den skattegrundande förlusten ännu större med hjälp av avdragen. Då får du ett större förlustavdrag och kan därmed få tillbaka mer pengar på skatten.

1. Renoveringar/ förbättringar

Exempel: tapetsering, måla om, byta golv, byta ut vitvaror osv.

Regler: renoveringen/förbättringen måste ha genomförts året du sålde bostaden eller något av de 5 föregående åren, dvs om du sålde 2021 får du dra av renoveringar från och med 2016. Summan för renoveringar/förbättringar måste uppgå till minst 5000 kr under ett och samma år för att vara avdragsgilla.

Om du bytt ut material eller produkt i bostaden mot en betydligt bättre eller dyrare skall du dela upp kostnaden mellan denna kategori och kategori 2, (ny- till- och ombyggnad). Om du exempelvis bytt ut plastmatta mot parkettgolv skall du räkna ut hur mycket dyrare parkettgolvet är än plastmatta och sedan skall du lägga den överskjutande delen i kategori 2.

Avdrag för en del av utgiften

”För vissa renoveringar får du bara göra avdrag med en del av utgiften:”

  • ”Du har bytt ut något som redan fanns i bostaden.
  • Du har renoverat utan att ändra planlösningen.”

”Det finns en tjänst som räknar ut vilken typ av avdrag du kan göra och med vilket belopp du kan göra avdrag.”

”Det finns två situationer som kan ge avdrag med en del av utgiften: antingen har du bytt till ett likvärdigt material eller en likvärdig produkt, eller så har du bytt till något betydligt bättre.”

Du har bytt till ett likvärdigt material eller en likvärdig produkt

”Likvärdigt innebär att det nya materialet hade liknande kvalitet eller att produkten var av liknande modell som den du bytte ut, alltså inte betydligt exklusivare eller bättre. De här tre villkoren måste vara uppfyllda för att du ska få avdrag för en del av utgiften i den här situationen:”

  • ”Materialet eller produkten var likvärdigt med det som du bytte ut.
  • Skicket på det som du renoverade var bättre när du sålde bostaden jämfört med när du köpte den.
  • Renoveringen utfördes samma år som du sålde bostaden, eller något av de föregående fem åren.”

”Exempel på renoveringar som ingår här:”

  • ”byta handfat
  • måla eller tapetsera om väggar
  • byta ut hela köket, utan att ändra planlösningen.”

Så fyller du i deklarationen

”Den här typen av renoveringar kallas för reparationer och underhåll. Det samlade beloppet för avdragen i den här kategorin ska du fylla i som utgifter för förbättrande reparationer och underhåll när du deklarerar.”

Du har bytt till betydligt bättre eller dyrare material eller produkt

”Betydligt bättre eller dyrare innebär att materialet eller produkten var av exklusivare kvalitet eller modell än det du bytte ut. Du kan ha gjort renoveringen när som helst under tiden som du ägde bostaden. Men, om du renoverade mer än fem år innan du sålde bostaden får du inte avdrag för den del av renoveringen som räknas som reparation och underhåll.”

”Exempel på renoveringar som ingår här:”

  • ”Du har bytt en plastmatta mot ekparkett, klickgolv eller klinkers.
  • Du har bytt ett standardkakel mot marmor.
  • Du har bytt taket på ditt hus från papp till plåt.
  • Du har bytt ett standardkök mot köksinredning med betydligt exklusivare standard, utan att ändra planlösningen.”

”Material eller produkter som har fått bättre standard enbart på grund av den tekniska utvecklingen räknas däremot inte till den här kategorin. Det gäller till exempel om du har bytt ut ett standardkylskåp mot ett nytt standardkylskåp med samma funktioner, även om det nya har lägre elförbrukning.”

Källa: skatteverket.se

2. Ny-, till- och ombyggnader

Exempel: bygga ut, bygga om, ändra planlösningen, addera något till bostaden som inte fanns där innan, till exempel diskmaskin eller altan.

Regler: får vara hur gamla som helst men måste vara en grundförbättring av bostaden.

Det är många som kör en liten fuling och lägger avdrag i denna kategori som egentligen skulle legat i kategori nummer 1, (renoveringar och förbättringar). Detta gör man för att komma undan 5 års regeln. Om man tex har bytt tvättmaskin för 7 år sedan kan man lägga den i denna kategori och hävda att det inte fanns någon tvättmaskin i bostaden innan. Då kan man dra av kostnaden trots att det gått mer än 5 år sedan tvättmaskinen köptes in.

Avdrag för hela utgiften

”Du får göra avdrag för hela utgiften om du har bygg nytt, byggt till eller byggt om och ändrat planlösningen i bostaden. Du får också göra avdrag med hela beloppet för inköp av utrustning som inte har funnits i bostaden tidigare.”

Du kan ha gjort åtgärden när som helst under tiden som du ägde bostaden. ”

Det här får du göra avdrag för med hela utgiften

”Exempel på sådant som du kan göra avdrag för med hela utgiften:”

  • ”Du har byggt ett nytt hus.
  • Du har byggt ut ditt hus.
  • Du har installerat en tvättmaskin där det inte fanns någon innan.
  • Du har gjort om ett garage till ett badrum.”

Vad innebär det att ändra planlösningen?

”För att det ska räknas som att du har ändrat planlösningen ska du ha gjort stora förändringar, till exempel något av nedanstående:”

  • ”Du har flyttat köket till en annan plats i bostaden.
  • Rörens placering har ändrats, om du till exempel har byggt om badrummet och flyttat toalett, handfat och dusch till en annan del av rummet.
  • Fläkten och diskmaskinen är flyttade till en annan plats i köket efter renoveringen.”

    Källa:
    Skatteverket.se

3. Försäljningskostnader

Exempel: kostnader för mäklare, styling, annonsering, administrativa avgifter, förhandsbesiktning och övriga kostnader.

Regler: måste vara kopplade/hänförliga till försäljningen.

4. Inköpskostnader

Exempel: Kostnader för pantbrev, lagfart, besiktning, avgifter till bostadsrättsförening, eventuell juridisk hjälp.

Regler: måste vara hänförliga till bostaden.

5. Övriga avdragsgilla kostnader för bostadsrätter

Kapitaltillskott:
Den del av din månadsavgift som går till att amortera ner föreningens lån är avdragsgill. Det kan också vara så att du gjort extra kapitaltillskott under åren du bott i bostadsrätten, då är de tillskotten också avdragsgilla. Summan av ditt totala kapitaltillskott får du av föreningen, vanligtvis på posten i början av året efter du sålt din bostad. Papper du får på posten heter ”kontrolluppgift”.

Inre reparationsfond:
Du får dra av skillnaden mellan saldot i reparationsfonden när du köpte bostaden och när du sålde bostaden om fonden ökat i storlek under åren du bott där. Även detta står i den kontrolluppgift du får i början av året efter du sålt din bostadsrätt.

Detta får du INTE dra av i bostadsdeklarationen

Eget arbete
Verktyg
Den del av renoveringskostnaden du fått som ROT-avdrag (resterande kostnad som blir kvar efter ROT-avdraget är dock avdragsgill)
Inköpta styling-prylar (endast stylingkostnader fakturerade av styling-företaget är avdragsgilla)
Utgifter som täckts av försäkring
Vissa typer av renoveringar om bostaden var helt nybyggd när du köpte den.
Flyttstäd (avdragsgillt via RUT-avdraget istället)
Flyttfirma (avdragsgillt via RUT-avdraget istället)
Räntekostnader (avdragsgilla i din vanliga deklaration istället)
Lån
Ränteskillnadsersättning (avdragsgill i din vanliga deklaration istället)
Inköpta prylar eller maskiner som inte räknas som tillbehör till bostaden.

Vad händer om man drar av något utan att ha kvitto eller faktura?

För att yrka ett avdrag bör du ha någon sorts bevis för avdraget eftersom skatteverket kan begära in bevis i efterhand. Som bevis kan du använda kvitton, fakturor, bygglovsritningar, före- och efterbilder & kontoutdrag till exempel.

Om du inte kan bevisa dina avdrag riskerar du att skatteverket nekar avdraget och ger dig skattetillägg/straffskatt på 40%. Om du exempelvis yrkat ett avdrag på 20 000 kr som du saknar kvitto för riskerar du att få betala skatten på 22 % plus skattetillägg på 40 % den summan. Det innebär 22 % av 20 000 = 4 400 kr i skatt plus skattetillägget 40 % på 4400 = 1760 kr i skattetillägg.

Om du saknar bevis kan du skriva i övrigt-rutan i deklarationen att du saknar vissa kvitton och därmed slippa skattetillägg ifall Skatteverket nekar avdraget.

Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se
 hjälper dig kostnadsfritt att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område.

Räkna ut vinst / förlust

Räkneexempel hus

Försäljningspris 4 000 000 kr
– Inköpspris 2 000 000 kr
– Inköpskostnader 70 000 kr (besiktning, lagfart, pantbrev osv)
– Renoveringar 130 000 kr
– Tillbyggnad 250 000 kr
– Försäljningskostnader 85 000 kr (mäklararvode, styling osv)
= Total vinst efter avdrag: 1 465 000 kr.
= Skatt att betala: 322 300 kr (22% av vinsten)

Räkneexempel bostadsrätt

Försäljningspris 2 500 000 kr
– Inköpspris 950 000 kr
– Inköpskostnader 1600 kr (administrativa kostnader)
– Renoveringar 120 000 kr
– Ombyggnad 100 000 kr
– Försäljningskostnader 75 000 kr (mäklararvode, styling osv)
– Kapitaltillskott 28 000 kr
– Ökning av underhållsfond 12 000 kr
= Total vinst efter avdrag: 1 213 400 kr
= Skatt att betala: 242 680 kr (22% av vinsten)

räkna ut vinst eller förlust vid försäljning av bostad

Sälja med förlust – få tillbaka på skatten

Om du efter alla avdrag räknat fram att du går med förlust på bostaden så är 50 % av den förlusten ditt så kallade förlustavdrag. Förlustavdraget flyttar du över till din vanliga deklaration och räknar av mot inkomst av tjänst eller annan inkomst av kapital.

De första 100 000 kronorna av förlustavdraget får du 30% i skattereduktion på. Resterande del av förlustavdraget får du 21 % i skattereduktion på. Skattereduktion innebär alltså lite förenklat att du får tillbaka en del av förlusten i form av minskad skatt via deklarationen.

Exempel:
Din förlust efter alla avdrag: 500 000 kr
50 % av förlusten är ditt förlustavdrag: 250 000 kr

Skatt att få tillbaka på de första 100 000 kronorna av förlustavdraget = 30 000 kr (30 %)
Skatt att få tillbaka på resterande 150 000 kr, dvs den del av förlustavdraget som överstiger 100 000 kr = 31 500 kr (21 %)
Skatt att få tillbaka totalt: 30 000 + 31 500 = 61 500 kr.

Skjuta upp vinsten – uppskov

Om du köper en ny bostad kan du välja att skjuta upp hela eller delar av vinstskatten istället för att betala av den. Detta kallas för att göra uppskov och det gör du i din deklaration.

Uppskov är något vi verkligen rekommenderar eftersom det blir som ett räntefritt lån du får från Skatteverket. Istället för att betala av skatten kan du stoppa in pengarna i den nya bostaden, minska ditt bolån och därmed sänka dina räntekostnader. Tidigare fick man betala en uppskovsränta men den togs bort 2021-01-01 vilket gör det mycket fördelaktigt att göra uppskov.

Några av kraven du måste uppfylla för att få göra uppskov:

  • Du måste ha bott i bostaden i minst ett år innan försäljningen (eller ha varit bosatt i bostaden minst tre av de senaste fem åren)
  • Du måste flytta in (folkbokföra dig) i den nyinköpta bostaden senast 2:a maj året efter försäljningen

För att få göra uppskov på hela din vinst måste du köpa en bostad som är lika dyr eller dyrare. Köper du en billigare bostad än den du säljer så kan du bara skjuta med dig en del av vinsten. Den del som du inte kan skjuta med dig måste du betala av skatten på.

Formel för uträkning av hur stor del av vinsten du kan skjuta med dig vid köp av billigare bostad:

(Bostaden du köper / bostaden du säljer) * vinsten på den sålda bostaden + eventuella gamla uppskov

Exempel:
Pris köpt bostad: 2 000 000 kr
Pris såld bostad: 2 500 000 kr
Vinst på den sålda bostaden : 1 000 000 kr
(2 000 000 / 2 500 000) * 1 000 000 = 800 000 kr = den maximala vinst du kan skjuta med dig.

Planerar du att sälja en bostad?
Hittamäklare.se
 hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.

  • Deklaration av försäljning av bostadsrätt görs på blanketten K6
  • Deklaration av försäljningen av hus görs på blanketten K5
  • Uppskov görs på blanketten K2

Källor:
Skatteverket.se

Foto av författare
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i ca 10 år och har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Han vill via sina guider förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostäder.

Lämna en kommentar

Hojjo Sverige AB
Ytterbyvägen 5C
442 30 Kungälv
Org nr: 559122-2780