Sälja lägenhet / bostadsrätt – Guide

Joakim Ryttersson

Bostad

Denna guide riktar sig till dig som skall sälja en lägenhet/bostadsrätt. Steg för steg skall vi gå igenom hela försäljningsprocessen från start till mål. Vi ger dig tips och råd på vägen som hjälper dig att ta de rätta besluten och därmed få ut ett så högt slutpris som möjligt för din bostadsrätt.

Gå direkt ner till önskat steg:
1. Värdera bostaden med hjälp av mäklare
2. När på året bör du sälja?
3. Sälja eller köpa först?
4. Sälja själv eller anlita mäklare?
5. Renovera innan försäljningen?
6. Välja rätt fastighetsmäklare
7. Annonsera ut bostaden som kommande försäljning
8. Förhandsbesiktning?
9. Styling inför fotografering & försäljning
10. Fotografering
11. Annonsering & marknadsföring
12. Förhandsvisning & förhandsbud
13. Visningarna
14. Budgivningen
15. Kontraktsskrivningen
16.
Tillträdet & utflyttningen

Klicka för att gå direkt ner till det önskade steget i guiden eller scrolla vidare ner

Sälja lägenhet/bostadsrätt

1. Värdera bostaden med hjälp av mäklare

Bjud hem en eller två mäklare på så kallade kostnadsfria värderingar. Dessa är, precis som det låter, helt gratis och du förbinder dig inte till att anlita mäklaren som hjälper dig med den kostnadsfria värderingen. Du kan använda dig av gratistjänsten Hittamäklare.se för att få kontakt med de bästa mäklarna i ditt område.

Vid en värdering kommer mäklaren hem till dig och kikar på din bostad. Du får en värdering av mäklaren samt lite tips och råd kring vilka renoveringar du eventuellt bör göra innan försäljning.

När du fått värderingarna vet du ungefär hur mycket din bostadsrätt är värd. Längre ner, i steg 6 går vi igenom hur du bör tänka när du skall välja mäklare. Men i detta steg är det framför allt värderingen och renoveringstipsen du är ute efter.

Mäklarna kan även ge dig lite information kring hur bostadsmarknaden ser ut just nu. Det kan vara bra att uppdatera sig lite om rådande marknadsklimat.

2. När på året bör du sälja?

Välj rätt årstid för försäljningen så att du får ut högsta möjliga slutpris för bostadsrätten.

  • Bostadsrättsradhus eller lägenhet i markplan med altan/uteplats = Sälj under vår, sommar eller tidig höst.
    Denna typ av bostad gör sig bäst när det är fint väder eftersom uteplatsen/altanen lockar extra mycket då.
  • Vanlig lägenhet med eller utan balkong = sälj när som helst under året förutom under perioden runt jul och nyår. Denna bostadstyp säljs ungefär lika bra året runt.

3. Sälja eller köpa först?

Din ekonomi och din livssituation avgör om du bör köpa en ny bostad först, och sälja den gamla efteråt eller tvärt om.

  • Köpa först
    + Du slipper riskera att stå utan boende
    + Du kan leta efter den rätta bostaden i lugn och ro
    + Du kan flytta över eventuella bundna bolån till den nya bostaden
    Om du har otur och inte får sålt din gamla bostad för det pris du önskar riskerar du att tvingas sälja till ett lägre pris eftersom du redan köpt en ny
  • Sälja först
    + Du vet att du kommer få ut det pris du önskar för din bostad. Får du inte det kan du bara låta bli att sälja. Med detta alternativ hamnar du alltså aldrig i sitsen att du tvingas sälja bostaden för ett pris du inte är nöjd med.
    Om du inte hittat en ny bostad innan du måste flytta ur din gamla riskerar du att inte ha någonstans att bo. Du bör därför ha en plan B om du väljer att sälja först. Kanske kan du flytta hem till mamma i värsta fall?
    Om du har bundna bolån och inte har en ny bostad att flytta dom till blir du tvungen att lösa lånen i förtid och därmed betala ränteskillnadsersättning till banken. Det kan bli dyrt!

Prata med din bank så hjälper de dig att räkna på om du bör köpa eller sälja först.

4. Sälja själv eller anlita mäklare?

Vi rekommenderar att du anlitar en mäklare om du har en bostadsrätt som är värd 600 000 kronor eller mer. Ju mer din bostad är värd desto mer tjänar du på att anlita en mäklare. Studier visar att mäklare får ut betydligt högre slutpris än privatpersoner som säljer själva. En studie som mäklarsamfundet presenterar visar till exempel att mäklarna fick ut ett slutpris som var i snitt 26% högre än privatpersoner som sålde själva. Även om det inte går att säga exakt hur mycket mer en mäklare kan få sålt din bostadsrätt för så är skillnaderna i alla undersökningar ändå så pass stora att det är dumt att chansa.

Tanken med mäklare är alltså att de får ut ett såpass mycket högre slutpris att det inte bara täcker kostnaden för mäklaren utan även ger dig mer pengar i fickan i slutändan.

5. Renovera innan försäljningen?

Skall du göra några renoveringar i bostaden innan du säljer? Med rätt renoveringar och förbättringar kan du höja värdet på din bostadsrätt rejält. Bjud hem en mäklare på en kostnadsfri värdering så får du tips och råd kring vad som bör renoveras eller inte inför en försäljning.

Äger du en bostadsrätt som är värd flera miljoner kronor tjänar du i princip alltid på att totalrenovera den. Om alla bostadens rum är i fint skick får spekulanterna ett mycket bra helhetsintryck och är beredda att lägga högre bud.

6. Välja rätt fastighetsmäklare

Valet av mäklare är superviktigt. En duktig mäklare kan få spekulanterna att känna sig trygga och positiva vilket leder till att de kommer vara beredda att lägga högre bud på din bostadsrätt. Små misstag av mäklaren kan påverka slutpriset rejält.

Använd hemsidan Hittamäklare.se för att samla in offerter från mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du använda när du skall välja mäklare och när du skall förhandla om provisionen med den mäklare du vill anlita.

 Hittamäklare finns även statistik över mäklarnas försäljningar, tidigare kunders betyg på mäklarna osv.

7. Annonsera ut bostadsrätten som kommande försäljning

Kommande försäljning innebär att du smygstartar med marknadsföringen och börjar samla in intresseanmälningar från spekulanter i god tid innan den riktiga försäljningen påbörjas.

Du kanske planerar att sälja om 3 månader exempelvis. Då kan du börja marknadsföra bostaden redan nu som ”kommande försäljning” och börja samla in intresseanmälningar.

Du väljer själv hur mycket av bostaden du vill visa upp och hur mycket information du vill dela med dig i ”kommande-annonsen”. Det bästa är att ge så mycket information som möjligt för att fånga spekulanternas intresse.

Det vanligaste är att man lägger ut en ”kommande-annons” med lite exteriöra bilder på bostaden, en planskiss och lite information om bostaden. Spekulanter kan då anmäla intresse på bostaden och mäklaren lägger in spekulanterna en lista som plockas fram den dagen det är dags att lägga ut bostaden till försäljning på riktigt.

8. Förhandsbesiktning

Bostadsrätter besiktigas sällan vid försäljning. Om du som säljare vill förhandsbesiktiga din bostadsrätt innan en försäljning kan du göra det. Då får du ett besiktningsprotokoll som köparna kan ta del av och därmed känna sig lite extra trygga i affären. En förhandsbesiktning av en bostadsrätt kostar runt 4 000 kr och den kostnaden är avdragsgill i deklarationen av bostadsförsäljningen.

Vanligtvis besiktigas inte bostadsrätter vid försäljning som sagt. Det beror på att man har ett begränsat ansvar när man bor i en bostadsrätt. Som bostadsrättsinnehavare är man framför allt ansvarig för ytskikt, tätskikt och vitvaror. Alla de sakerna är ganska enkla att kolla upp som köpare utan att behöva anlita en besiktningsman.

Bostadsrättsföreningen är i princip alltid ansvarig för de stora och dyra sakerna såsom fönster, grund, ventilation, tak, ytterdörrar, avlopp osv. Köper man en friköpt villa är det mer noga med besiktning eftersom man då får bekosta dessa saker själv ifall fel och brister skulle dyka upp.

Tips: om du har renoverat badrummet med hjälp av en hantverkare inom de senaste 10 åren finns det en garanti på badrummet. Detta vill du framhäva i marknadsföringen av bostaden. Leta fram kvittot eller våtrumsintyget för badrummet så att det kan visas för spekulanterna på visningen.

9. Styling inför fotografering & försäljning

Se till att städa, inred och gör din bostad så fin som möjligt inför fotografering och försäljning. Om du inte har känsla för inredning själv är det oftast värt att anlita en stylist. Stylisterna kan hjälpa dig med en konsultation där ni gemensamt går igenom bostaden och bedömer vad som bör göras inför försäljningen. Du väljer själv om du vill genomföra åtgärderna själv eller om du vill anlita stylisten för ett heltäckande styling-uppdrag.

Anlitar du stylister kommer de att plocka bort delar av din inredning och ersätta den med egna prylar för att göra bostaden så attraktiv som möjligt för spekulanterna.

Kostnaden för styling beror på hur din bostadsrätt ser ut från början. Om du bara vill anlita stylister för en konsultation kan du räkna med 1500 – 2500 kr. Om du har en helt tom bostad och stylisterna skall fylla den med möbler och inredning blir det betydligt dyrare.

Ungefärliga kostnader för att styla en lägenhet.

Stylingens omfattningNormal kostnad
Liten styling (inga stora möbler)5 000 – 15 000 kr
Normal styling15 000 – 25 000 kr
Full styling (fylla en tom lägenhet med möbler & inredning)25 000 – 35 000 kr

Vår erfarenhet är att styling lönar sig. Kostnaden för styling är dessutom avdragsgill vid deklarationen av försäljningen.

10. Fotograferingen

Vid fotograferingen kommer mäklaren tillsammans med sin professionella fotograf att fotografera bostaden. Det tar ca 1-2 timmar att fotografera en lägenhet.

Se till att bostaden är så fin som möjligt inför fotograferingen. Bilderna är det absolut viktigaste i marknadsföringen av bostaden.

11. Annonsering & marknadsföring

Alla mäklare marknadsför bostaden på Hemnet, men det finns även andra kanaler för marknadsföring och där arbetar alla mäklarna olika. Försök att hitta en mäklare som arbetar med alla de viktigaste marknadsföringskanalerna.

  • Hemnet.se (viktigast)
  • Boneo.se (beroende på vilken mäklare du väljer)
  • Booli.se
  • Facebook
  • Instagram
  • Andra sociala medier
  • Lokaltidining

Säljer du själv, utan mäklare kan du inte annonsera på Hemnet. Då får du nöja dig med Blocket, Facebook och andra sociala medier.

12. Förhandsvisning & förhandsbud

  • Förhandsvisning = visning som sker innan de planerade huvudvisningarna
  • Förhandsbud = bud som läggs innan de planerade visningar

Om du får förfrågningar om förhandsvisningar eller får förhandsbud så är det helt upp till dig om du vill tacka ja eller nej.
Rutinerade mäklare har varit med om denna process många gånger tidigare och kan guida dig igenom den på bästa sätt. Se till att välja en duktig mäklare som kan hjälpa dig att ta de klokaste besluten under försäljningsprocessen.

13. Visningarna

När det är dags för visningar skall du försöka få bostaden att vara lika fin som vid fotograferingen. Du som säljare skall inte vara hemma under visningen. Gå en promenad eller något annat under tiden så ringer mäklaren dig när visningen är klar så att du kan komma hem igen.

Bokade visningar:
De flesta mäklare arbetar med bokade visningar, dvs spekulanter bokar in sig med namn och telefonnummer innan visningen. Givetvis släpper mäklaren även in spekulanter som missat att boka in sig men huvudsakligen är det bokade spekulanter som dyker upp. Vid bokade visningar kan mäklaren se till att det inte kommer för många spekulanter samtidigt. Man slipper då att det blir trångt och mäklaren kan ta sig tid med varje enskild spekulant.

Öppna visningar:
Motsatsen till bokad visning är öppen visning. Då behöver spekulanterna inte boka in sig innan och dyker upp när dom vill under visningen. Risken med detta är att alla spekulanterna kommer samtidigt så att det blir trångt i bostaden och mäklaren har inte tid att ta hand om alla spekulanter.

Vi rekommenderar därför bokade visningar.

14. Budgivningen

Budgivningen sköter mäklaren via sitt IT-system. 1-2 dagar efter sista visningen kontaktar mäklaren alla spekulanter och försöker få igång en budgivning. Du som säljare kan bara luta dig tillbaka och invänta att få sms med de bud som trillar in. Mäklaren kontaktar dig och meddelar hur det går någon gång per dag.

En budgivning tar vanligtvis ett par dagar. Ibland kan det dock ta flera veckor och ibland bara någon timme.

15. Kontraktsskrivningen

När budgivningen är avslutad och du känner att du vill avsluta affären så är det dags att skriva ett kontrakt/överlåtelseavtal. Innan dess att ett överlåtelseavtal är upprättat och signerat av dig som säljare och köparen är inte affären klar, så vänta med champagnen tills kontraktet är skrivet.

Mäklaren sätter ihop ett kontrakt och alla papper som behövs. Säljare, köpare och mäklare träffas på mäklarens kontor, går igenom och signerar kontraktet & alla tillhörande bilagor. I kontrakt och bilagor står bland annat vilket pris bostaden säljs för, vilket datum köparen skall få nycklarna (tillträdet) samt mycket mer.

Om det inte finns några villkor/paragrafer i kontraktet som gör köpet svävande (till exempel ett villkor om att köparen skall besiktiga bostaden) så är nu affären juridiskt bindande.

Handpenning:
Köparen skall betala in en handpenning på 10% till mäklaren inom ett visst antal dagar. Dessa pengar betalas sedan vidare ut till dig så fort köparen blir godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen.

16. Tillträdet & utflyttningen

Tillträde kallas det moment då köpare, mäklare och säljare träffas på mäklarens kontor eller hos köparens bank. Köparen betalar slutlikviden för bostaden och får nycklarna.

Mäklaren har upprättat en likvidavräkning, denna signeras av köpare och säljare samt överlämnas till köparens bankman. Bankmannen för över pengarna till din bank och ser till att dina bolån blir lösta. Eventuella pengar som blir över efter bolånet löses sätts in på ditt bankkonto.

Innan tillträdet skall du flyttstäda och tömma bostaden helt. Bostaden skall alltså vara ren och tömd innan tillträdet genomförs. Se till att fixa allt med flyttstäd och tömning senast dagen innan tillträdet.

Det finns regler för hur en flyttstädning skall genomföras. Känner du dig osäker på om du kan/vill genomföra en flyttstädning själv kan du anlita en städfirma. Det kostar ca 25-40 kr per kvm.

Använd Dorunner.se för att samla in och jämföra offerter från olika städfirmor. Det är gratis och du förbinder dig inte till något när du använder tjänsten.

Sist men inte minst…

Glöm inte att jämföra flera olika mäklare innan du väljer vilken du vill anlita. Samla in offerter och jämför mäklarna som är aktiva i ditt område med hjälp av Hittamäklare.se så skapar du dig en bra bild av hur mycket mäklarna tar i provision och kan förhandla bättre om provisionen med den mäklare du vill anlita.

Det är helt gratis att använda Hittamäklare och du förbinder dig inte till något när du ansöker.

Foto av författare
Joakim har arbetat som fastighetsmäklare i ca 10 år och har studerat fastighetsförmedling på Högskolan i Väst under 3 års tid. Han vill via sina guider förmedla kunskap till läsarna och hjälpa dem att fatta bättre beslut vid köp och försäljning av bostäder.

Lämna en kommentar

Hojjo Sverige AB
Ytterbyvägen 5C
442 30 Kungälv
Org nr: 559122-2780