Budgivningen är ofta den mest nervösa delen av en bostadsaffär. Som köpare vill du inte betala för mycket, och som säljare vill du få så bra betalt som möjligt. I Sverige leds budgivningen av mäklaren och sker oftast öppet via sms eller en budgivningstjänst. Här går vi igenom hur budgivning på bostad fungerar steg för steg, varför bud inte är bindande, vilka regler mäklaren måste följa och hur du lägger upp en bra strategi – oavsett om du köper eller säljer.
Hur fungerar budgivning på bostad?
När bostaden har visats samlar mäklaren in intresseanmälningar. Spekulanter som vill lägga bud registrerar sig, oftast med BankID, och budgivningen kan börja. Mäklaren tar emot buden, meddelar övriga budgivare och för en lista över alla bud. Det är alltid säljaren som bestämmer vem som får köpa – det behöver inte vara den som har lagt det högsta budet.
- Visning och intresseanmälan – du anmäler intresse till mäklaren efter visningen.
- Lånelöfte – mäklaren vill ofta se att du har ett giltigt lånelöfte innan du får lägga bud.
- Budgivningen startar – ofta några dagar efter sista visningen, men den kan också starta direkt.
- Bud och motbud – budgivarna höjer varandra, ofta med en minsta höjning som mäklaren anger.
- Säljaren väljer köpare – när ingen höjer längre, eller när säljaren är nöjd.
- Kontraktsskrivning – först när köpekontraktet eller överlåtelseavtalet är underskrivet är affären bindande.
Budformer – öppen, sluten och tyst budgivning
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Är ett bud bindande?
Nej. I Sverige är bud på bostäder inte juridiskt bindande – varken för dig som köpare eller för säljaren. Det beror på att det finns formkrav:
- Hus och fritidshus (fast egendom) – ett köp ska enligt 4 kap. 1 § jordabalken göras genom en skriftlig köpehandling som undertecknas av både säljare och köpare.
- Bostadsrätt – ett avtal om överlåtelse ska enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Läs mer om överlåtelseavtal för bostadsrätt.
Det innebär att en köpare kan dra tillbaka sitt bud och att säljaren kan välja någon annan, eller tacka nej till alla bud, ända fram till att kontraktet är underskrivet. Det är också därför som skambud och budgivningar som tar tvära kast förekommer. Först när kontraktet är påskrivet blir affären bindande och handpenningen ska betalas.
Mäklarens regler vid budgivningen
Mäklaren är skyldig att följa fastighetsmäklarlagen (2021:516) och god fastighetsmäklarsed. För budgivningen betyder det bland annat:
- Mäklaren ska föra en budgivningslista med budgivarens namn, kontaktuppgifter, belopp, tidpunkt och eventuella villkor (18 §).
- Budgivningslistan och journalen ska lämnas till säljaren när uppdraget är slutfört och, om affären blir av, även till köparen.
- Mäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intressen och vidarebefordra bud till säljaren.
- Mäklaren får inte själv köpa bostaden eller låta någon närstående göra det.
Om du misstänker att mäklaren har brutit mot reglerna, till exempel med påhittade bud, kan du anmäla mäklaren till Fastighetsmäklarinspektionen. Läs mer om hur en fastighetsmäklare arbetar.
Utgångspris, lockpris och vad bostaden faktiskt kostar
Budgivningen utgår från utgångspriset, men slutpriset kan bli både högre och lägre. Ett utgångspris som ligger klart under det värde mäklaren och säljaren räknar med kallas lockpris. Mäklaren ska därför inte ange ett pris som är lägre än vad säljaren är beredd att acceptera. Jämför slutpriser på liknande bostäder i området innan du bestämmer dig för din maxgräns.
Budstrategi för dig som köper
- Bestäm din maxgräns i förväg och håll fast vid den. Räkna med kontantinsats, ränta, avgift och driftkostnader.
- Ha ett lånelöfte klart – bolånetaket är 90 procent sedan den 1 april 2026, så du behöver minst 10 procent i kontantinsats.
- Läs underlaget – årsredovisning, stadgar, besiktningsprotokoll och föreningens ekonomi.
- Var snabb och tydlig – ett jämnt, självsäkert bud kan signalera att du har råd att fortsätta.
- Villkora bara när det behövs – ett bud med besiktningsvillkor eller villkor om försäljning av nuvarande bostad är svagare än ett ovillkorat bud.
- Tänk på stämpelskatt och lagfart vid köp av hus – läs mer om lagfart.
Budstrategi för dig som säljer
- Välj rätt mäklare – erfarenhet i området betyder mycket för budgivningen. Läs om att jämföra och välja mäklare.
- Sätt ett realistiskt utgångspris – för högt skrämmer bort spekulanter, för lågt kan ge besvikelse.
- Bestäm ditt lägsta pris innan budgivningen och var tydlig mot mäklaren.
- Tänk på tidpunkten – du kan välja att avsluta budgivningen vid en viss tid eller att sälja till ett förhandsbud.
- Var beredd på budgivningsfall – ingen är skyldig att fullfölja förrän kontraktet är påskrivet.
Exempel på en budgivning
Exemplet är påhittat. I praktiken kan budgivningen ta allt från några timmar till flera veckor.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Vanliga frågor om budgivning
Är ett bud på en bostad bindande?
Nej. Bud är inte juridiskt bindande i Sverige. För hus krävs ett skriftligt köpekontrakt enligt jordabalken, och för bostadsrätt ett skriftligt överlåtelseavtal enligt bostadsrättslagen. Först när avtalet är underskrivet är affären bindande.
Måste säljaren sälja till högstbjudande?
Nej. Säljaren bestämmer själv vem som får köpa och kan också välja att inte sälja alls.
Kan jag se alla bud efter budgivningen?
Ja, om du blir köpare. Mäklaren ska lämna budgivningslistan till både säljaren och köparen när uppdraget är slutfört.
Vad är ett förhandsbud?
Ett bud som läggs före visningen eller innan den ordinarie budgivningen startar, ofta med en tidsgräns. Säljaren kan välja att acceptera det eller avvakta budgivningen.
Hur mycket brukar man höja i en budgivning?
Det finns inga regler, men mäklaren anger ofta en minsta höjning, till exempel 10 000–50 000 kronor beroende på prisnivå.
Behöver jag lånelöfte för att lägga bud?
Det är inget lagkrav, men de flesta mäklare vill se ett lånelöfte. Det visar att du kan finansiera köpet.
Vad gör jag om jag misstänker spökbud?
Be mäklaren om budgivningslistan efter köpet och anmäl till Fastighetsmäklarinspektionen om du tror att reglerna har brutits.
